بر اساس اعلام مرکز آمار ایران در شهریور ماه امسال شاخص قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به عدد ۱۵۹.۷ رسید که نسبت به ماه قبل (۱۵۴.۷)، ۳.۳ درصد افزایش داشته است. به عبارتی در هر ماه به‌طور متوسط تغییرات ماهانه اجاره بهای مسکن حول و حوش ۲ تا ۳ درصد بوده است.
اما این در حالی است که در گزارش آبان ماه، بیشترین رشد اجاره‌بها نسبت به ماه‌های قبل ثبت شده است. در این گزارش، تورم ماهانه شاخص اجاره‌بها در کشور در مهرماه امسال، ۶ درصد اعلام شده است. دلیل این افزایش شدید اجاره‌بها فقط در یک ماه چیست؟ معمولا فصل جابه‌جایی‌ها همزمان با تابستان و تعطیلی مدارس است و آیا با این رشد عجیب در ماه مهر که مصادف با بازگشایی مدارس و دانشگاه‌هاست باید گفت که الگوی جدیدی در اجاره‌بها ایجاد شده است؟
قیمت اجاره‌بها تابعی از قیمت ملک است
بیت‌الله ستاریان، کارشناس بازار مسکن در واکنش به افزایش شدید تورم اجاره‌بهای مسکن نسبت به سایر بخش‌ها در مهر ماه ۱۴۰۱ گفت: اصلی‌ترین علت افزایش نرخ تورم اجاره‌بهای مسکن در مهر ماه به دلیل جابه‌جایی‌هایی بود که در پایان فصل تابستان رخ داد و به نظر می‌رسد با توجه به افزایش قیمت ملک در کشور رشد‌های ۲ تا ۵ درصدی که برای این بخش به وجود آمده همچنان ادامه داشته باشد.این کارشناس حوزه مسکن با بیان اینکه قیمت اجاره‌بها تابعی از قیمت ملک است، تصریح کرد: موضوع ساخت و ساز ملک و اجاره‌بهای مسکن بسته‌ای به هم وابسته است و تا زمانی که مشکل ساخت مسکن در کشور به‌طور کامل حل نشود مشکل اجاره‌بها که تابعی از این بازار است، حل نخواهد شد.
بخش خصوصی فاقد ابزار‌های مالی برای ساخت مسکن است
ستاریان خاطر نشان کرد: حل شدن مشکل مسکن با شاکله اصلی اقتصاد ما درگیر است و به راحتی هم قابل حل نیست، زمانی که ما انتظار داریم بخش خصوصی یک میلیون واحد مسکونی تولید کند و تحویل مردم دهد پس اقتصاد این بخش هم باید به صورت واقعی خصوصی باشد، زیرا در این اقتصاد سوسیالیستی محدود و بسته نمی‌توان انتظار داشت بخش خصوصی بدون ابزار‌های مالی مناسب یک میلیون واحد مسکونی تولید کند. ستاریان در ادامه خاطر نشان کرد: تسهیلات بخش مسکن تنها به وام ختم نمی‌شود و انواع و اقسام ابزار‌های مالی باید به این بخش اختصاص یابد تا بتواند تامین اعتبار کرده و مسکن تولید کند و پاسخگو باشد.
این کارشناس بازار مسکن در واکنش به ۷۴ سال انتظار برای خانه‌دار شدن در کشور ادامه داد: به نظر می‌رسد در این موضوع هم رکورد جهانی را زده‌ایم و مطمئنا در هیچ کشوری در دنیا این میزان انتظار برای خانه‌دار شدن افراد وجود ندارد. ستاریان در پاسخ به این پرسش که آیا بسته‌هایی که دولت در قالب وام‌های خرید ملک و اجاره مسکن ارایه می‌دهد، می‌تواند برای افراد کارگشا باشد، تصریح کرد: بنده معتقدم تا زمانی که صورت مساله به خوبی درک نشود، راهکار‌هایی هم که داده می‌شود، کارگشا نیستند حتی اگر وام یک میلیارد تومانی خرید ملک هم به ۱۰ میلیارد تومان برسد باز هم نمی‌توان کاری از پیش برد، چراکه این مساله به کسری مسکن در کشور برمی‌گردد.
بیش از نیم قرن است که کشور درگیر مشکل مسکن شده
این کارشناس بازار مسکن گفت: مگر دولت چند هزار وام یک میلیارد تومانی می‌تواند به مردم بدهد و اینکه آیا با این میزان تسهیلات مردم می‌توانند خانه‌ای تهیه کنند؟ مسلما خیر. بیش از نیم قرن است که کشور درگیر مشکل مسکن است و امروز به این نقطه رسیده‌ایم که افراد باید ۷۴ سال کار و پس‌انداز کنند تا بتوانند یک واحد مسکونی بخرند.او افزود: حتی اگر بانک‌ها برای بخش مسکن وام ۲۰۰ میلیون تومانی هم بخواهند بپردازند قادر نخواهند بود این میزان را به چند میلیون نفر بدهند، این در حالی است که در برخی کشور‌ها تا ۹۷ درصد قیمت مسکن را تسهیلات می‌دهند که البته اغلب مردم در این کشور‌ها دارای ملک هم هستند و به اندازه ایران هم نیاز برای خانه‌دار شدن نیست.
برای ساخت یک میلیون واحد مسکونی کسری بودجه وجود دارد
این کارشناس بازار مسکن در مورد افزایش ساخت و ساز در کشور به منظور تعدیل بازار اجاره‌بها نیز گفت: هر چند ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی در برنامه‌های دولت قرار گرفته، اما کسری بودجه در این بخش به اندازه‌ای زیاد است که اصلا نمی‌توان به تولید آن هم فکر کرد چه برسد به اینکه این تعداد مسکن قرار است در شهر جدیدی ساخته شود و خدمات آن چه باشد. ستاریان ادامه داد: تولید یک میلیون واحد مسکونی در سال به صورت تقریبی به هزار هزار میلیارد تومان بودجه نیاز دارد و سوال اینجاست که بخش خصوصی چطور می‌خواهد این میزان منابع مالی را تهیه کند و دوبرابر این میزان باید هزینه زیرساخت‌ها و هزینه بخش‌های خدماتی در کنار این واحد‌های مسکونی باشد که ایجاد شود و موجود نیست. این کارشناس بازار مسکن افزود: اگر صحبت از ساخت یک میلیون واحد مسکونی می‌شود در کنار آن حداقل به ۴ هزار هزار میلیارد تومان گردش مالی نیاز است، اما سوال اینجاست که در این اقتصاد بسته دولتی آیا می‌توان چنین منابع مالی برای ساخت این تعداد ساختمان داشت؟
شهر‌های اقماری آویزان شهر‌های مادر شدند
او در مورد ساخت و ساز‌هایی که در شهر‌های اقماری نظیر پرند و پردیس و… در سال‌های گذشته صورت گرفته نیز گفت: این شهر‌ها تا حدودی توانستند به بازار اجاره‌بهای مسکن کمک کنند، اما انتظاری که از این شهر‌ها بود، برآورده نشد، حداقل انتظار این بود که شهر‌های مادر با به وجود آمدن این شهر‌های اقماری تخلیه شوند که این اتفاق هم نیفتاد و شاهد آن بودیم که ساکنین شهر‌های میانی در شهر‌های اقماری مستقر شدند و به نوعی این شهر‌های اقماری آویزان شهر‌های مادر شدند و اقتصادشان را از شهر مادر تامین می‌کنند. ستاریان خاطر نشان کرد: در مجموع شهر‌های اقماری در دنیا به هیچ کدام از اهداف خود نرسیدند و تنها معضلاتی را ایجاد کردند که مشابه آن هم در تمامی کشور‌هایی که شهر اقماری ساختند به وجود آمده و حاشیه‌نشینی بین شهر‌ها ایجاد شده است و این شهر‌ها اغلب دارای هویت اقتصادی نیستند و تنها هویت خدماتی دارند و به نوعی آویزان شهر مادر شده‌اند.