بررسی‌ها نشان می‌دهد این خروج و ورود در بخش‌های مختلف بازار مسکن به منزله همخوانی استطاعت خرید خانه‌‌اولی‌‌ها با سطح قیمت مسکن در حال حاضر نیست بلکه تحت تاثیر نیروی دو محرک صورت گرفته که وزن یکی از دیگری به مراتب بیشتر است.اگرچه رشد میانگین قیمت مسکن در یک دوره ۱۰ ماهه از ابتدای امسال تا پایان دی‌‌فقط حدود ۸ درصد بوده که نشان‌دهنده برقراری وضعیت ثبات نسبی در بازار مسکن پس از سه سال پیاپی تلاطم قیمتی حتی در شرایط رکود معاملاتی است، اما درجا زدن قیمت و محدود شدن رشد آن به ریز‌نوسان ماهانه طی ماه‌های سپری شده از سال ۱۴۰۰ به معنای قرار گرفتن سطح قیمت‌‌ها در محدوده استطاعت خرید فاقدان مسکن نیست و تا تخلیه کامل حباب قیمت مسکن هنوز فاصله وجود دارد.

در واقع اضافه پرش مسکن به حدی زیاد بوده که ثبات چند ماه اخیر زمینه‌‌ساز بازگشت کامل سطح قیمت‌‌ها به محدوده متعارف نشده و پیش‌‌بینی می‌شود در صورتی که اتفاق غیرمنتظره‌‌ای در خارج از بازار مسکن به ویژه حول ریسک متغیر غیراقتصادی یعنی موضوع مذاکرات رفع تحریم‌ها صورت نگیرد، روند بازگشت قیمت مسکن از اضافه پرش در ماه‌های آینده ادامه پیدا کند. البته این روند الزاما به شکل کاهش قیمت اسمی مسکن رخ نمی‌دهد، اما بازماندن تورم ملکی از تورم عمومی به مرور قیمت واقعی مسکن را کاهش می‌دهد و این روند تا جایی که ثبات کامل در بازار مسکن برقرار شود، ادامه پیدا می‌کند.

اما با وجود فاصله سطح قیمت‌‌ها با استطاعت متقاضیان مسکن، دو محرک زمینه‌‌ساز تمایل خانه‌‌اولی‌‌ها به خروج از بازار اجاره و ورود به بازار مسکن شده است. یکی از این محرک‌‌ها «اجاره‌‌بهای خارج از استطاعت» و دیگری «افزایش سقف وام مسکن و ایست همزمان رشد قیمت مسکن» است. تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از بازار اجاره و خرید مسکن نشان می‌دهد در این میان وزن محرک اول به مراتب بیشتر از محرک دوم بوده و عامل اصلی خروج از بازار اجاره و ورود به بازار خرید مسکن، اجاره‌های پیشنهادی خارج از توان پرداخت مستاجران فاقد مسکن است. ایست قیمت و برقراری ثبات نسبی در بازار مسکن نیز عامل مهمی در خرید ملکی در فضای غیرهیجانی است اما شرایط بازار اجاره به نحوی است که مستاجرها عنوان می‌کنند، حتی اگر بازار مسکن آرامش فعلی را نداشت احتمالا چاره‌‌ای به جز ورود به بازار خرید مسکن نداشتند.

در بازار اجاره مناطق متوسط چه می‌‌گذرد؟

در مناطقی از شهر تهران که به دلیل قرار گرفتن در رتبه‌های نخست تقاضا چه در بازار اجاره و چه خرید مسکن در سال‌های اخیر، نماینده رفتار، قیمت و تحولات بازار خرید و اجاره مسکن به شمار می‌‌آیند، نشان‌دهنده این است که میانگین سطح اجاره‌‌بها در حال حاضر ۵/ ۱ برابر متوسط درآمد خانوارها است.

تحقیق صورت گرفته در مناطق ۴ و ۵ تهران واقع در شرق و غرب تهران که در زمره مناطقی با غلبه بافت مسکونی و نیز با میزان بالای تقاضای سکونت در سال‌های اخیر به شمار می‌‌آیند، همواره انعکاسی از آنچه در مجموعه بازار مسکن به جز مناطق استثنایی فوق لوکس یا فوق ارزان رخ می‌دهد را نمایش می‌دهند. این بررسی میدانی نشان می‌دهد در حال حاضر میانگین اجاره خالص یک واحد آپارتمان مسکونی ۷۰ مترمربعی در منطقه ۴ حدود ۱۰ میلیون و ۵۰۰ هزار و در منطقه پنج، ۱۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان است. این در حالی است که میانگین درآمد خانوارهای ایرانی در سال جاری با فرض اینکه فقط سرپرست خانوار شاغل باشد، حدود۵ میلیون تومان است. به این ترتیب همین حالا میانگین اجاره مسکن با حداقل متراژ متعارف مورد تقاضای مستاجران به دو برابر میانگین درآمد خانوار رسیده است.

البته عرف بازار اجاره این است که بخشی از ارزش اجاری آپارتمان به صورت ودیعه یا به اصطلاح «رهن» از مستاجر دریافت می‌شود و مبنای این محاسبه نیز فرمول «هر یک میلیون تومان ودیعه معادل ۳۰ هزار تومان اجاره ماهانه» است. بر اساس این فرمول اگر موجر یک واحد ۷۰ مترمربعی در مناطق متوسط ۴ و ۵ با پرداخت نیمی از ارزش اجاری آپارتمان خود به صورت ودیعه موافقت کند، باز هم ماهانه پرداختی توسط مستاجران به‌طور میانگین حدود۶ میلیون تومان است؛ ضمن اینکه بسیاری از مستاجران به ویژه آنها که ظرف دو سه سال آینده وارد بازار اجاره مسکن شده‌‌اند، برای پرداخت ودیعه نیز ناگزیر به دریافت وام شده‌‌اند که اقساط ماهانه این وام‌‌ها نیز در سبد هزینه‌های تامین مسکن آنها قرار دارد. به این ترتیب عملا هزینه پرداخت اجاره مسکن به مراتب بیشتر از سطح درآمد خانوارها و استطاعت پرداخت مستاجران است.

مقایسه قسط وام مسکن با اجاره‌‌بها

علاوه بر فاصله معنادار استطاعت پرداخت مستاجران با سطح فعلی اجاره‌‌بها، محرک دیگری که اگرچه اثر آن کمرنگ‌‌تر است اما در تصمیم مستاجران خانه‌‌اولی برای خروج از بازار اجاره و ورود به بازار معاملات مسکن بی‌‌تاثیر نبوده، این است که قسط وام مسکن به مراتب پایین‌‌تر از سطح اجاره‌‌بهای رایج در بازار فعلی مسکن است. سقف وام مسکن از محل خرید اوراق تسه در شهریور امسال دوبرابر و پرداخت آن از مهرماه آغاز شد. به این ترتیب وام مسکن زوجین به انضمام یک فقره جعاله تعمیرات که در صورت تقاضا به خریداران مسکن قابل پرداخت است، در تهران به ۴۸۰ میلیون تومان رسیده است که در حال حاضر با توجه به افزایش شدید سطح قیمت اوراق و تخفیف ۵۰ درصدی موقتی که بانک عامل بخش مسکن برای وام‌‌گیرندگان مسکن در نظر گرفته، ۱۵ درصد از ارزش وام مذکور (حدود ۷۲ میلیون) باید صرف خرید اوراق شود و اگر این تخفیف موقتی حذف شود، هزینه خرید وام اوراق به ۳۰ درصد از ارزش وام افزایش پیدا می‌کند.

به این ترتیب دوبرابر شدن سقف این وام با توجه به هزینه‌های آن از یکسو و اقساط ماهانه سنگین آن که در تهران حدود ۸ میلیون تومان است، کمک چندانی به تقویت استطاعت متقاضیان مسکن به ویژه خانه‌‌اولی‌‌ها نکرده است. با وجود این در حال حاضر سطح اجاره‌‌بهای پرداختی مستاجران در مناطق متوسط از قسط وام خرید مسکن نیز فراتر رفته است.در مناطق نسبتا ارزان‌‌تر بازار مسکن در محدوده محوری که تهران را به دو نیمه شمالی و جنوبی تقسیم می‌کند از قبیل مناطق ۹ تا ۱۴ نیز میانگین اجاره‌‌بهای آپارتمان ۷۰ مترمربعی بدون پرداخت ودیعه حدود۸ میلیون تومان است که نشان می‌دهد سطح قیمت مسکن حتی در این مناطق نیز با میزان اقساط وام مسکن برابر شده است. این شرایط سبب شده گروهی از مستاجران فاقد مسکن به این جمع‌‌بندی برسند که خرید خانه برای آنها در مقطع فعلی به‌‌صرفه‌‌تر و عاقلانه‌‌تر از اجاره مسکن است.

 روندی که به تازگی در بازار شکل گرفته یعنی خروج از بازار اجاره و ورود به بازار خرید مسکن، بیشتر در میان مستاجران مناطق نیمه شمالی شهر رواج دارد؛ به این ترتیب که آنها به این جمع‌‌بندی رسیده‌‌اند که می‌توانند، نه خانه مطلوب خود، اما خانه‌‌ای برای سکونت موقت و سپری کردن دوره گذار چند ساله تا زمان تقویت بنیه مالی خود برای خرید خانه بهتر متناسب با انتظار خود خریداری کنند.

وضعیت قرمز در بازار اجاره سبب شده مستاجران به این جمع‌‌بندی برسند که اگر اکنون به هر سختی و با تحمل هر سطحی از فشار پرداخت اقساط خانه‌‌ای نخرند، شاید دیگر هرگز نتوانند در تهران صاحبخانه شوند. مستاجران دریافته‌‌اند بهای اجاره ماهانه ای که می‌‌پردازند، نوعی هزینه غیرقابل برگشت است، در حالی که اگر خانه‌‌ای هرچند کوچک‌تر یا در محله‌‌ای که با مطلوب آنها فاصله دارد بخرند و در آن سکونت کنند، می‌توانند به جای پرداخت هزینه غیر قابل بازگشت اجاره، اقساط وام خرید خانه را بپردازند و در نهایت صاحب خانه‌‌ای شوند که بعدها فرصت برای بهبود آن وجود دارد.

بنابراین معیار خانه‌‌اولی‌‌ها برای خرید خانه در حال حاضر، صرفا سطح قیمت و تناسب آن با حداکثر بودجه‌‌ای است که می‌توانند تامین کنند، نه خانه مطلوب. از طرفی با توجه به قدرت فعلی پوشش وام مسکن، خانه‌‌اولی‌‌ها می‌توانند در مناطق جنوبی شهر ۱۵ تا ۲۰ مترمربع آپارتمان بخرند و در نتیجه مقصد خرید خانه برای این گروه از متقاضیان با توجه به محدودیت بودجه، خانه‌های کوچک در جنوب شهر است. در حال حاضر میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در مناطق جنوبی شهر حدود ۲۰ میلیون تومان است که با وام ۴۸۰ میلیون تومان پس از کسر هزینه خرید اوراق می‌توان حدود ۲۰ مترمربع خرید در این محله‌ها انجام داد.

گزارش دقیقی از تعداد خانه‌‌اولی‌‌هایی که به این ترتیب قصد ورود به بازار مسکن را دارند، دریافت نشده و فعلا نمی‌توان گزارشی از شکل‌‌گیری موج ورود فاقدان مسکن به بازار داد اما چیزی که قابل تامل است، تماس تلفنی واسطه‌های ملکی با صاحبان خانه‌های کوچک‌‌متراژی است که سه تا چهار ماه قبل آپارتمان‌‌های خود را برای فروش فایل کرده بودند. اگرچه این فایل‌‌ها اغلب طی چند ماه اخیر فروش رفته‌‌اند و بعضا نیز مالک از فروش منصرف شده است، اما واسطه‌های ملکی در هفته‌های اخیر اقدام به تماس با صاحبان این فایل‌‌های سوخته کرده‌‌اند که نشانه‌‌ای از افزایش تقاضای خرید آپارتمان‌‌های کوچک‌‌متراژ به ویژه در میانه و پایین شهر است. البته تماس با فایل‌‌های سوخته در محله‌های مصرفی مناطقی مثل ۲ و ۴ نیز رخ می‌دهد اما تحقیقات میدانی نشان می‌دهد درباره فایل‌‌های کوچک‌‌متراژ قدیمی این پیگیری‌‌ها از سوی واسطه‌های ملکی به مراتب بیشتر است.

بررسی رخدادهای بعضا استثنایی در بازار مسکن طی دوره اخیر جهش و پساجهش (از سال ۹۷ تاکنون) نشان می‌دهد خانه‌‌اولی‌‌ها یک بار دیگر نیز در سال ۹۷ با شروع روند جهش قیمت مسکن به خرید املاکی که تناسبی با استانداردها و معیارهای اولیه آنها نداشت، ناگزیر شدند. در سال ۹۷ موعد ورود به بازار مسکن برای سپرده‌‌گذاران صندوق مسکن یکم فرارسید اما استطاعت خرید ملکی آنها تحت تاثیر تورم بی‌‌سابقه به سرعت در حال کاهش بود، طوری که بعضا در صورتی که وام آنها چند ماه زودتر قابل پرداخت بود، می‌توانستند خانه کوچکی در یکی از محله‌های نسبتا مطلوب شهر خریداری کنند، اما با توجه به اینکه ملزم به تحمل تا سپری شدن دوره سپرده‌‌گذاری بودند، استطاعت آنها به سرعت کاهش پیدا کرد و در نهایت مجبور به خرید در محله‌های به مراتب پایین‌‌تر شدند.

اما تفاوت خانه‌‌اولی‌‌هایی که امروز وارد بازار مسکن شده‌‌اند با خانه‌‌اولی‌‌های سال ۹۷ این است که در آن مقطع زمانی، خریداران نخستین خانه قصد سکونت در آپارتمان خریداری شده را نداشتند و صرفا به دنبال داشتن سپری برای حفاظت از ارزش دارایی خود در برابر تورم بودند. آنها خانه‌های خریداری شده را به مستاجر سپردند و خودشان هم در محله دیگری که مطلوبشان بود، خانه‌‌ای اجاره کردند. اما روند رشد اجاره‌‌بها به نحوی پیش رفته که اکنون خانه‌‌اولی‌‌ها برای رهایی از اجاره‌‌نشینی حاضر به خرید و سکونت در هر خانه‌‌ای متناسب با بودجه خود هستند.البته خانه‌‌اولی‌‌های سال ۹۷ نیز پس از گذشت سه تا چهار سال اجاره‌‌نشینی این روزها به عنوان متقاضیان تبدیل به احسن وارد بازار مسکن شده‌‌اند تا خانه‌‌ای بزرگ‌تر یا در محله بهتر را جایگزین خرید اول خود کنند و در آن ساکن شوند. به این ترتیب در ماه‌های اخیر بخشی از تقاضای موثر حاضر در بازار مسکن نیز این گروه بوده‌‌اند که می‌توان از آنها به عنوان «خانه دومی» یاد کرد.