از نیمه دوم آبان ماه نخستین واکنش‌ها به احتمال بازگشت آمریکا به برجام با افت قیمت ارز، مسکن، سکه و خودرو همراه شد که به رکود معاملاتی در این حوزه‌ها انجامید. تا جایی که آبان ماه ۱۳۹۹ در تهران فقط ۴۴۶۶ فقره معامله مسکن منعقد شد که از افت ۴۸درصد نسبت به ماه قبل از آن حکایت داشت. آذرماه معاملات از این مقدار هم پایین‌تر آمد و به ۲۶۹۰ فقره رسید که ۴۳درصد در مقایسه با آبان امسال و افت ۷۳ درصد نسبت به آذر پارسال را نشان داد. معاملات در آذرماه به قدری کاهش یافته که طی دست کم 6سال اخیر، به‌جز شهریور ۱۳۹۸ با ۲۷۸۷ فقره و ماه‌های نیمه تعطیل فروردین در هیچ ماه دیگری شاهد این حجم از رکود خرید و فروش در پایتخت نبوده ایم. این در حالی است که به استناد وضعیت رخ داده و به دنبال کسادی معاملات، ابتدا قیمت‌های پیشنهادی و سپس قیمت‌های قطعی ماهانه در آذرماه ۱.۱ درصد کاهش یافت.

با این وضعیت به نظر می‌رسد که بازار مسکن آماده ورود به دوره استراحت 3 تا 6 ماهه شده است. احتمالا از نیمه دوم بهمن ماه مقداری معاملات افزایش پیدا خواهد کرد و سپس تا زمان انتخابات ریاست جمهوری ایران در اواخر خردادماه، رکود حاکم شود، زیرا از یک طرف با تعطیلات ابتدای سال مواجهیم و از سوی دیگر تحت تاثیر انتخابات، بازار در حالت تعلیق قرار می‌گیرد. اما عمده کارشناسان، تورم سیستماتیک اقتصاد ایران را خطری دائمی بالای سر بازار مسکن می‌دانند.

در این وادی آنچه شگفت انگیز به نظر می‌رسد اینکه مصطفی‌قلی خسروی اظهار کرده است: نرخ‌های پیشنهادی در بعضی مناطق بیش از ۱۰ میلیون تومان در هر متر مربع کاهش یافته و خریدار نیست، اما می‌بینیم که عده‌ای بساز و بفروش عنوان می‌کنند نرخها پایین نیامده؛ معلوم است که اینها نفع دارند! وی با بیان اینکه قیمت مسکن در تهران ۱۰ تا ۱۵ درصد کاهش یافته، افزود: آمار افت ۱.۱ درصدی را قبول ندارم؛ زیرا من از کف بازار درباره بازار مسکن صحبت می‌کنم.

خسروی اضافه کرد: بعضی بساز و بفروش‌ها یا بخر و بفروش‌ها می‌گویند قیمت‌ها پایین نیامده یا دوباره بالا می‌رود که معلوم است نفع دارند. فروشنده‌ای که تا 2 ماه قبل آپارتمانش را متری ۵۵ میلیون نرخ‌گذاری کرده بود، حالا ۴۵ میلیون تومان قیمت گذاشته و کسی نمی‌خرد. آن وقت بعضی سازندگان و فروشندگان می‌گویند قیمت پایین نیامده است. عده‌ای هم به عمد یا غیرعمد با ارائه بعضی آمارها به آنها کمک می‌کنند. این اشتباه است؛ بگذاریم کسانی که خانه ندارند مقداری نفس بکشند.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک با بیان اینکه تعداد فروشنده‌ها چند برابر خریداران است تصریح کرد: متاسفانه در کشور ما بعضی افراد دوست دارند قیمت خودرو و خانه شان بالا برود، اما در نظر نمی‌گیرند که تورم به سود هیچکس نیست. خسروی، نیاز کنونی بازار مسکن را آرامش بخش دانسته و گفته است: همه مسئولان، فعالان بخش مسکن و مردم باید از ارائه اخباری که التهاب در بازار مسکن ایجاد می‌کند بپرهیزند. نفع خریداران باید در اولویت باشد. اگر متقاضیان واقعی توان خرید نداشته باشند هیچ سازنده‌ای سود نمی‌کند. خوشبختانه قیمت‌های کذایی محو شده و بازار به سمت ثبات و کاهش قیمت پیش می‌رود.

وی با انتقاد از برخی صحبت‌ها مبنی بر اینکه مجددا قیمت مسکن در سایت‌های اینترنتی قابل مشاهده شود گفت: از اردیبهشت ماه که دادستانی در اقدامی اصولی و به موقع جلوی درج قیمت مسکن و خودرو در سایت‌ها را گرفت نرخ‌های کاذب به تدریج حذف شد. اما اینکه قیمت مسکن از آن زمان تا کنون بالارفته ناشی از تاثیرات بازارهای موازی شامل ارز، طلا و حامل‌های انرژی است. نمایندگان مجلس باید تحقیق کنند که علت افزایش قیمت چه بوده است!

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تاکید می‌کند: اینکه فعالان کسب و کارهای مجازی عنوان می‌کنند عدم درج قیمت، شفافیت را از بازار می‌گیرد یا از اردیبهشت تاکنون قیمت‌ها بالا رفته، دلشان برای خریداران مسکن نسوخته بلکه فقط بازدید سایت‌های خودشان برایشان اهمیت دارد. اگر قیمت مجددا به سایت‌ها برگردد باید دوباره شاهد نرخ‌های کذایی و آگهی‌های بدون هویت باشیم.

خسروی در بخش دیگری از صحبت‌های خود به ماده ۸۰ قانون نظام صنفی اشاره و خاطرنشان کرد: طبق ماده ۸۰ قانون نظام صنفی، صدور پروانه کسب برای اماکن با کاربری اداری، تجاری و کارگاهی بلامانع است. ما به دفاتر املاک که در اماکن اداری قرار دارند مجوز می‌دهیم و شهرداری مزاحمت ایجاد می‌کند. در سه دوره شهرداری آقایان احمدی‌نژاد، قالیباف و حناچی این قانون اجرا نشده و نمی‌شود. این در حالی است که هر سه این عزیزان در مجلس، دولت و شهرداری حضور داشته اند. انتظار این است که قانون از طرف مسئولان، محترم شمرده شود. شهرداری نباید قانون فروشی کند.

رضا فیاضی، کارشناس مسکن پیرامون افت بی‌سابقه تقاضا و متعاقب آن مقاومت بازار مسکن در مقابل کاهش قیمت می‌گوید: روند کاهش قیمت مسکن ابتدا با افت معاملات شروع می‌شود و اگر دوره کاهش معاملات تداوم داشته باشد، به تدریج عده‌ای از فروشندگان که تعجیل بیشتری در فروش دارند یا تحلیل‌شان این است که باید واقعیت را بپذیرند با اختلاف نرخ‌ها را پایین می‌آورند. وی در مورد ماه‌های آبان و آذر که شاهد کاهش حجم معاملات مسکن و کاهش آتی قیمت‌ها بودیم می‌افزاید: البته کاهش قیمت‌ها در بخش مسکن خیلی شدید نخواهد بود و با بازارهای بورس و ارز متفاوت است. با این وجود دوره‌هایی را داشته‌ایم که قیمت مسکن روند منفی داشته و به نظر می‌رسد برای یک دوره کوتاه مدت شاهد کاهش قیمت باشیم.

فیاضی با بیان اینکه ما یک تورم ساختاری مزمن در بیش از 5دهه در کشور داشته‌ایم که از قبل انقلاب شروع شده است، تصریح می‌کند: مادامی که اصلاحات ساختاری در هزینه‌ها و درآمدهای دولت ایجاد نشود این وضعیت تورمی ادامه خواهد داشت، حتی اگر بر اساس شوک‌های سیاسی قیمت‌ها برای مقطعی کاهش یابد.

این کارشناس مسکن رشد حاشیه نشینی در شهرهای بزرگ را دلیلی برای کسری مسکن می‌داند و می‌گوید نباید با اظهارنظرهایی همچون وجود حباب مسکن، آدرس اشتباه به فعالان این بخش بدهند. همه سرمایه‌گذاران تحلیل دراز مدت ندارند؛ لذا بعضی وعده‌های مسئولان مبنی بر افت قریب‌الوقوع قیمت مسکن را باور می‌کنند. این باعث می‌شود تا مدتی از ساخت و ساز دست بکشند و این کسری تولید به کسری سال آینده اضافه شود.

وی با بیان اینکه مسئولان باید از شعار زدگی در حوزه مسکن دست بردارند تاکید می‌کند: سال ۱۳۹۰ جشن سر به سری مسکن را گرفتند در حالی که در تهران فقط در همان سال ۶ درصد حاشیه‌نشینی اضافه شده بود. وجود حاشیه نشینی فی‌النفسه یعنی کمبود مسکن. در این شرایط انتظار کاهش قیمت خانه نابجا است. فیاضی با اشاره به سهم ۵۰ درصدی مسکن در هزینه خانوار معتقد است عدم توانایی خانوارها برای تامین مسکن مناسب به پدیده حاشیه‌نشینی منجر می‎شود. حاشیه‌نشینی در تهران سالانه 4 تا 5 درصد افزایش پیدا می‌کند. این یعنی ۲۰ سال دیگر یک تهران با مشخصات و ویژگی‌های مناطق ناکارآمد در کنار تهران فعلی سر بر می‌آورد.

این کارشناس اقتصاد مسکن خاطرنشان می‌کند: حدود ۲۰میلیون «بد مسکن» در کشور زندگی می‌کنند. بعد، مسئولان آمار می‌دهند که ۲.۵ میلیون واحد مسکونی خالی در کشور داریم. وقتی این تعارضات را می‌بینیم متوجه می‌شویم اراده‌ای برای حل معضل کمبود مسکن وجود ندارد. فیاضی با بیان این که در میان مدت و بلند مدت نمی‌توان انتظار کاهش و حتی ثبات قیمت مسکن را داشت، معتقد است تغییر و تحولاتی در سطح بین‌الملل ایجاد شده که در آینده اقتصاد ایران به یکی از اقتصادهای مهم جهان تبدیل می‌شود. باید برای زیرساخت‌های این توسعه، بخصوص در بخش مسکن چاره‌اندیشی شود.