عوامل مؤثر بر قیمت مسکن
تحقیقات مختلف عوامل متعددی را در اثرگذاری بر قیمت مسکن معرفی کرده‌اند برآیند نتایج آن‌ها نشان می‌دهد که بخش مسکن متأثر از عوامل درون بخشی و بیرون بخشی است. علاوه بر این برخی عوامل در کوتاه‌مدت آثار خود را بروز می‌دهند و برخی عوامل در میان‌مدت و بلندمدت. عواملی مانند متغیرهای کلان همانند نرخ رشد پایه پولی و نقدینگی، درآمد نفتی، نرخ رشد شهرنشینی بازدهی سایر بازارها، سیاست‌های مالیاتی و.. عواملی هستند که از بیرون بر بخش مسکن اثر دارند. در کنار این سیاست‌های تسهیلاتی برای ساخت و خرید مسکن، هزینه‌های ساخت‌وساز، نرخ اجاره‌بها به‌عنوان بازدهی این بخش و.. از عوامل درون بخشی در این بازار به شمار می‌روند.
عوامل اثرگذار بر قیمت مسکن 1400
در سال آینده مهم‌ترین عواملی که برخی تحلیل گران بر آن تأکیددارند بحث درآمدهای نفتی و متغیرهای پولی، سیاست‌های مالیاتی و بازدهی بازارهای رقیب در سطح کلان است. در درون بخش نیز به هزینه‌های ساخت‌وساز و عوارض ساختمانی اشاره می‌شود. برخی کارشناسان پس از اتفاقات نیمه پاییز امسال بر حرکت اقتصاد ایران به سمت تثبیت تا پایان تابستان سال آینده تأکیددارند. برخی دیگر نیز اعتقاددارند بازارها تا تابستان در تعلیق به سر خواهد برد. اما اگر فرض شود که چشم‌انداز مثبت کنونی از آینده محقق شود سایه تهدیدها از بازار مسکن هم دور شده است. تجربه گذشته نشان می‌دهد اگر تحریم‌ها برداشته شود و اقتصاد ایران وارد روند عادی فعالیت خود شود بازار مسکن با یک تهدید نفتی روبرو است.
درآمدهای نفتی و قیمت مسکن
یکی از ارکان درآمدی دولت در ایران ارزهای ناشی از صادرات نفت است. دولت این ارزها را به بانک مرکزی می‌فروشد و ریال آن را دریافت می‌کند. اگر منابع ارزی دولت زیاد باشد و تصمیم بگیرد تمامی آن را به ریال تبدیل کند طبیعتاً عرضه ریال بالا می‌رود که نتیجه آن افزایش تقاضا است دولت برای جلوگیری از افزایش قیمت‌ها روی به واردات می‌آورد اما این سیاست به تضعیف تولید منجر می‌شود.وضعیت بازارها قبل از تحریم را اگر به یادآورید ردپای محصولات خارجی به‌خصوص چینی‌ها را در بازار زیاد مشاهده کرده‌اید. تولیدکنندگانی که واحدهای خود را تعطیل و روبه واردات از چین و سایر کشورها آورده بودند. این سیاست محصول تبدیل دلارهای نفتی به ریال است. در دنیا به آن بیماری هلندی گفته می‌شود چون اولین بار در آنجا رخ‌داده است.
اما این سیاست چه ربطی به قیمت مسکن دارد؟ در هر اقتصادی وقتی هزینه کرد پول از طرف دولت زیاد شود چون این پول در جامعه توزیع می‌شود تقاضا برای خرید کالا و خدمات نیز بالا می‌رود. دولت بخش قابل تجارت را با واردات کنترل می‌کند اما بخشی که امکان واردات ندارد از این مسیر قابل‌کنترل نیست.
مسکن یکی از این بخش‌ها است که غیرقابل تجارت است و باید در سرزمین اصلی ساخته شود.دولت پیش‌بینی می‌کند سال آینده نفت بیشتری بفروشد. رقم پیش‌بینی‌شده در بودجه دو برابر رقم سال جاری است. بنابراین درآمدهای دولت از این محل بالا می‌رود. وقتی دولت می‌تواند دو برابر سطح کنونی نفت بفروشد یعنی تحریم‌ها برداشته‌شده است. با این حساب منابع بلوکه‌شده نیز می‌تواند آزاد شود.
اگر دولت نتواند این منابع را با برنامه منتقل کند امکان گرفتاری در بیمار هلندی زیاد است. یعنی بخش‌های غیرقابل تجارت به دلیل تزریق زیاد پول در معرض رشد قیمت قرار می‌گیرند. بنابراین بازار مسکن ازاین‌جهت در سال 1400 با ریسک بیماری هلندی روبرو است. بنابراین اگر جریان تبدیل دلارهای نفتی در سال آینده و با برداشته شدن تحریم‌ها در کنترل قرار نگیرد و به قول اقتصاددانان این منابع به‌صورت استریلیزه به اقتصاد تزریق نشود بازار مسکن در معرض ریسک نوسان ناشی از این رفتار قرار خواهد گرفت.