با اینکه که تورم، سیل نقدینگی و دررفتن فنر مسکن بخشی از ماجرای نوسانات را پوشش می‌دهد، اما تمام ماجرا به اینجا ختم نمی‌شود. پشت پرده نابسامانی بازار مسکن پیچیده‌تر از چند شاخص ظاهری اقتصاد یا دلالی در سایت‌های خریدوفروش اینترنتی و درج قیمت‌ها و تبانی افراد حقیقی در این بازار است.
بازی با اعداد
آمار‌های منتشرشده از بازار مسکن، اعداد و عجیب‌وغریبی نشان می‌دهد. طبق گزارش تیرماه بانک مرکزی از وضعیت بازار مسکن، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در تیرماه سال ۱۳۹۸، به ۴.۸ هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۶۴.۶ درصد کاهش را نشان می‌دهد.در این ماه متوسط قیمت خریدوفروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۱۳۳.۵ میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۰.۴ و ۹۱.۵ درصد افزایش نشان می‌دهد. طبق گزارش معاونت اقتصادی اتاق تهران، در چهارماهه نخست سال ۱۳۹۸، ۲۶.۳ هزار واحد مسکونی در سطح شهر تهران با متوسط قیمت هر مترمربع ۱۲.۶ میلیون تومان معامله‌شده که نسبت به مدت مشابه سال قبل تعداد معاملات مسکن ۵۰ درصد کاهش و قیمت هر مترمربع واحد مسکونی معامله‌شده حدود ۱۰۲ درصد (دو برابر) افزایش‌یافته است. بااین‌حال، سهم تعداد معاملات باارزش بیش از ۲ میلیارد تومان در هر واحد مسکونی، از ۶.۲ درصد در تیرماه ۱۳۹۷ به حدود ۱۷ درصد در تیرماه ۱۳۹۸ رسیده است.
آمار‌ها از اعداد دیگری هم حکایت دارند. یکی از تغییرات قابل‌توجه در رابطه با معاملات تیرماه ۱۳۹۸، افزایش سهم تعداد معاملات باارزش بیش از ۲ میلیارد تومان در هر واحد مسکونی از ۶.۲ درصد در تیرماه ۱۳۹۷ به حدود ۱۷ درصد در تیرماه ۱۳۹۸ است که همین رقم برای فروردین، اردیبهشت و خرداد ۱۳۹۸ به ترتیب حدود ۱۱ درصد، ۱۶.۲ درصد و ۱۷.۶ درصد برآورد شده و نشان از افزاش سهم این‌گونه معاملات از ابتدای سال جاری می‌دهد. وضعیت ماه‌های گذشته هم بر همین منوال بوده است.در خردادماه افزایش سهم تعداد معاملات باارزش بیش از ۳ میلیارد تومان در هر واحد مسکونی از ۵.۵ درصد در خرداد ۱۳۹۷ به ۹.۲ درصد در خرداد ۱۳۹۸ است که همین رقم برای فروردین و اردیبهشت ۱۳۹۸ به ترتیب حدود ۶.۱ درصد و ۷.۸ درصد برآورد شده و نشان از روند افزایشی سهم این‌گونه معاملات از ابتدای سال جاری می‌دهد. با توجه به این روند، میزان تأثیر آن به‌عنوان عاملی در افزایش متوسط قیمت‌ها قابل‌بررسی است.اما چه شد با اینکه مردم قدرت خریدشان پایین آمده و به دست آوردن یک سقف به آرزویی دست‌نیافتنی آن‌ها تبدیل‌شده، همزمان معاملات ۲ تا ۳ میلیارد تومانی افزایش پیدا کرده است؟
مأمنی برای پول‌شویی
بازاری که گردش مالی هزار هزار میلیارد تومانی داشته باشد می‌تواند هر مؤلفه‌ای را تغییر دهد و هر کاری هم درونش انجام شود. از طرفی هم بازار مسکن قابل رصد نیست. خریدار و فروشنده و پولی که وسط می‌آید نامشخص است. به اعتقاد برخی تحلیلگران اقتصادی بازار مسکن به محل حضور مشخص کارتل‌های پول‌شویی و دفن دارایی‌های مشکوک بدل شده است. شاهد مدعا هم مردمی که قدرت خریدشان کاهش پیداکرده و توان خرید ندارند، اما خریدوفروش خانه‌های ۲ و ۳ میلیارد تومانی رشد یافته است.
یکی از متهمان اصلی نابسامانی بازار مسکن، بانک‌ها هستند. بخش قابل‌توجهی از وثایق بانکی مربوط به سند ملک است. بدهکاران بزرگ بانکی هم طی چند سال گذشته بیشترین تعداد ملک را در رهن بانک‌ها قرار داده‌اند. بر همین اساس بخشی از دارایی بانک‌ها پس از اجرای وثایق بانکی در بازار مسکن حبس شده است. در مرحله پیش از مصادره، کارشناسان رسمی تحت تأثیر فشار‌هایی که به آن‌ها وارد می‌شود، قیمت ملک را بیش از استاندارد تعیین می‌کنند. پس از طی این فرآیند بانک، مالک ساختمانی باقیمت چند برابر ارزش واقعی شده و با اعلام نرخ رسمی فروش میانگین قیمت منطقه را تحت تأثیر قرار می‌دهد. اصولاً در بازار مسکن این‌گونه است که اگر در یک محله، قیمت یک ملک بالاتر از میانگین فروخته شود، دیگر مالکان هم حاضر نیستند، «یه قران» پایین‌تر از آن ملکشان را به فروش برسانند. همین مسئله دومینووار کل محله را دربرمی‌گیرد.
البته این تنها ماجرای پشت پرده بازار مسکن نیست. روزنامه سازندگی چندی پیش گزارشی درباره خریدوفروش‌های مشکوک در بازار مسکن منتشر کرد. طی یک سال گذشته و همزمان با ریزش ارزش دارایی‌ها، بخش مهمی از اندوخته مردم، بانک‌ها و چهره‌های اقتصادی به بازار مسکن منتقل شده‌است. آخرین برآورد‌ها نشان می‌دهد که بانک‌ها بیش از ۵۲۰ هزار میلیارد تومان مسکن در اختیار دارند. آخرین گزارشی که وزارت اقتصاد از فروش اموال مازاد بانک‌ها منتشر کرد نشان می‌دهد آن‌ها نزدیک به ۸ هزار میلیارد تومان از اموال خود را فروخته‌اند که دوسوم این دارایی‌های فروخته‌شده نیز مربوط به سهام است. براین اساس بانک‌ها برخلاف دستور رئیس‌جمهور حاضر به فروش املاکشان نیستند و درنهایت تنها سهامشان در کارخانه‌های زیان‌دیده را عرضه کرده‌اند. همزمان آن‌ها برای حفظ ارزش دارایی‌هایشان اقدام به تبدیل دارایی به مسکن کرده‌اند. این خرید‌ها در نقاط پر معامله شهر هم صورت می‌گیرد و به‌این‌ترتیب قیمت ملک تحت تأثیر خرید‌های جدید بانک‌ها بازهم در مسیر رشد باقی می‌ماند. بررسی صورت‌های مالی مربوط به بانک‌ها نشان می‌دهد آن‌ها در رقابت برای تعیین نرخ‌های سود بانکی بالاتر بیشترین میزان دارایی‌هایشان را به‌صورت سود به سپرده‌گذاران پرداخت کرده‌اند.
بانک «آینده» یکی از همین موارد به‌حساب می‌آید که بخش مهمی از دارایی‌هایش را در پروژه «ایران مال» در تهران و شهر آینده در اتوبان قم به اصفهان هزینه کرده‌است. گزارش مالی این بانک نشان می‌دهد ۷۰ درصد سپرده‌های مربوط به این بانک در قالب دریافت نرخ سود سرمایه‌گذاری شده و بانک هم بیشترین حجم اندوخته‌اش را پرداخت کرده‌است. این روند در مورد بانک‌های خصوصی دیگر هم مصداق دارد. همزمان طی همین دوره زمانی افراد دیگری نیز برای حفظ دارایی‌شان سراغ بازار مسکن رفته‌اند. گروه سوم هم برای پنهان کردن منابع مالیشان بازار مسکن را محل مناسبی یافته‌اند. این دسته بیشترین دارایی مشکوک را به بازار مسکن برده‌اند.
بر همین اساس تعدادی از کارشناسان بازار مسکن اعتقاددارند که این بازار به محل اصلی برای پول‌شویی تبدیل‌شده است. خریدارانی در بازار مسکن حضور دارند که با هر رشد قیمتی کنار می‌آیند و اجازه نمی‌دهند که رکود کامل در معاملات حاکم شود. با توجه به اینکه محل دارایی‌های دفن شده در بازار مسکن مشخص نیست، در مورد منشأ پول‌های این افراد نیز نمی‌توان اظهارنظر دقیقی صورت داد. حتی نظام ساماندهی در بازار مسکن وجود ندارد که مشخص کند از ۱۲ هزار معامله انجام‌شده در شهر تهران چه تعداد به افراد حقیقی یا حقوقی تعلق دارد.
حتی گفته می‌شود میزان حضور بانک‌ها در این بازار طی ماه‌های گذشته به حدی بالا رفته که میزان دارایی آن‌ها را بین ۵ تا ۱۰ درصد افزایش داده است. آخرین آمار‌ها نشان می‌دهد بانک‌ها بیش از ۵۸۰ هزار میلیارد تومان دارایی در بازار مسکن دارند که این رقم با توجه به رشد ۱۰۷ درصدی طی یک سال گذشته می‌تواند به رقمی بالاتر از هزار میلیارد تومان نیز برسد. به نظر می‌رسد همین بازار آشفته‌ای که رویای خانه‌دار شدن جمعیت زیادی را آشفته کرده است، برای گروهی دیگر نعمت محسوب می‌شود.