جمع‌بندی اکثر دیدگاه‌هایی که در ارتباط با آتیه بازار مسکن در سال آینده اظهار شده حاکی از این است که در شرایط فعلی همه شاخص‌های دارای اثر بالفعل در بازار مسکن به وضعیتی رسیده که رکود مسکن اجتناب‌ناپذیر است؛ اما این کالای سرمایه‌ای که چندین دهه مأموریت حفظ ارزش سرمایه‌های ریالی را بر عهده داشته، همچنان می‌تواند به‌واسطه تورمی شدن فضای اقتصاد ایران در سال1400 حتی در فضای رکودی نیز به رشد قیمت ادامه دهد.

بازار بهانه‌جو

بررسی رابطه قیمت ریالی و ارزش دلاری مسکن شهر تهران در 4دهه اخیر نشان می‌دهد میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران حدود هزار دلار بوده است. با احتساب اینکه قیمت دلار آزاد در میان‌مدت محدوده 24هزارتومانی را حفظ کند، می‌توان گفت میانگین قیمت مسکن شهر تهران باید در محدوده 24میلیون تومان برای هر مترمربع آرام بگیرد اما آمارها حاکی از این است که به تورم زمستانی بازار مسکن، میانگین قیمت مسکن شهر تهران از 28میلیون تومان نیز عبور کرده و چه‌بسا سال1399 را با فتح قله 29میلیون تومانی به پایان برساند.

با توجه به اینکه در شرایط فعلی قیمت دلار در بازار آزاد براساس هیچ‌یک از متغیرهای اقتصادی قدرت صعود چشمگیری ندارد، به‌نظر می‌رسد بازار مسکن به‌واسطه دو عامل در روند صعودی باقی مانده است. نخستین عامل تورم داغی بازار زمین مسکونی و همچنین تداوم رشد قیمت نهاده‌های ساختمانی و افزایش مداوم هزینه تمام‌شده تولید مسکن است و عامل دوم شیطنت سوداگران و سفته‌بازانی است که در سایه همین عامل اول، اجازه نمی‌دهند بازار مسکن از تب و تاب بیفتد.در این شرایط بازار مسکن سال آینده، به‌شدت بهانه‌جو و تحریک‌پذیر است و آنچه به‌شدت می‌تواند زمینه رشد دوباره قیمت آن را فراهم کند، داغ شدن تنور تورم انتظاری است که البته اسباب و مقدمات آن آماده شده و روشن شدن آن فقط به جرقه‌ای داخلی یا خارجی نیاز دارد.

نگاه‌ مسکن به تحولات اقتصاد کلان

بازار مسکن در اقتصاد ایران‌ همواره واکنش حساب شده و البته اندکی تأخیر نسبت به تحولات اقتصاد کلان دارد و به همین واسطه پس از دوره‌های رشد قیمت، اصلاح قیمتی محسوسی تجربه نمی‌کند. به‌واسطه همین تأخیر در تخلیه اثرات تورمی در بازار مسکن است که باوجود فراز و نشیب بسیار زیاد در بازارهای موازی به‌خصوص ارز و بورس در سه سال گذشته، بازار مسکن روند صعودی آرام و پیوسته خود را حفظ کرده است.

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان با اشاره به همین خصیصه بازار مسکن، معتقد است که در سال آینده خبری از شوک قیمتی در این بازار نیست و تحولات قیمتی آن کم‌وبیش با متغیرهای اقتصاد کلان به‌ویژه نرخ تورم هماهنگ خواهد شد.فرشید پورحاجت، سال1400 را سال گشایش در حوزه سیاست و اقتصاد کلان می‌داند و به همشهری می‌گوید: کفه ترازوی اتفاقات و خبرهای خوب برای اقتصاد ایران در سال آینده سنگین‌تر از احتمالات منفی و خبرهای بد است ازاین‌رو انتظار می‌رود اقتصاد کلان و به‌تبع آن بازار مسکن در سال آینده با شوک‌هایی نظیر سال‌های 97 تا 99 مواجه نشود.

او البته این پیش‌بینی را در تضاد با افزایش قیمت مسکن نمی‌داند و معتقد است قیمت مسکن در سال پیش‌رو نیز تقریبا متناسب با رشد نرخ تورم افزایش خواهد یافت؛ پس اگر تورم کل مهار شود، رشد قیمت مسکن نیز اندک خواهد بود و اگر شیب رشد نرخ تورم به هر دلیلی اعم از محقق نشدن اتفاقات خوب، اجرای سیاست‌های انبساطی بودجه یا تأمین کسری بودجه با خلق نقدینگی زیاد شود، یقینا بازار مسکن نیز متناسب با همین تغییرات تورمی پیش خواهد رفت.

خطر تورم مسکن در نیمه‌اول1400

ادامه رشد قیمت مسکن در زمستان1399 باعث شد بسیاری از پیش‌بینی‌ها و انتظارات نقض شود. بیت‌الله ستاریان، کارشناس اقتصاد مسکن، ازجمله کسانی بود که در اواخر پاییز و در شرایطی که آمارها از افت اندک قیمت مسکن حکایت داشت، پیش‌بینی کرد قیمت مسکن همچنان تا پایان سال1399 صعودی بماند. حتی در بهار1400 نیز این صعود با قدرت بیشتری ادامه پیدا کند.

او دلایلی مختلفی برای پیش‌بینی خود ارائه می‌دهد و مباحثی نظیر بودجه1400، بودجه عمرانی سال آینده، افزایش نقدینگی، کسری تولید مسکن، وضعیت فروش نفت و ورود قوی درآمدهای نفتی به اقتصاد ایران و حتی سرازیری سرمایه به کشور را ازجمله عواملی عنوان می‌کند که قادر است با اثرگذاری بر شاخص‌های کلان اقتصادی، بازار مسکن را نیز با رشد قیمت مواجه کند.ستاریان معتقد است باید برای دوره پساکرونا و پساتحریم، زیرساخت‌های ساختمانی در اقتصاد ایران تقویت و آماده افزایش تولید شوند.

امید به سیاستگذاری مسکن

تبدیل شدن مسکن به کالای سرمایه‌ای پرطرفدار در اقتصاد ایران، همواره یک چالش اساسی برای سیاست‌های تأمین کسری مسکن ایجاد کرده است، به‌گونه‌ای که حتی اجرای طرح‌های بزرگی نظیر مسکن مهر، مسکن ملی و حتی طرح اخیر مجلس برای تولید 4میلیون مسکن در 4سال نیز نمی‌تواند به‌صورت تضمینی به ساماندهی سازوکار بازار مسکن کمک کند؛ چراکه مسکن در اقتصاد ایران به‌عنوان یک پناهگاه امن برای حفاظ از ارزش ریال به رسمیت شناخته شده و درست یا غلط، قانونگذار نیز تاکنون با احترام به این موضوع از به هم زدن آرامش این بازار خودداری کرده است.

در حقیقت سرمایه‌گذاران در حوزه مسکن در بهترین حالت در قسمت خاکستری اقتصاد ایران قرار می‌گیرند و به‌مراتب نسبت به حوزه‌های مولد از آسیب‌پذیری مالیاتی کمتری برخوردارند. در این شرایط سیاستگذاری غیرکارشناسی فقط بر تولید کالای مسکن تمرکز می‌کند و درصدد است تا ساماندهی بازار را از روی آمار و ارقام اثبات کند؛ در حالی اگر ذات بازار و کالای مسکن اصلاح نشود، حتی همین تولیدات جدید که مأموریت اصلاح سازوکار بازار داشته‌اند در میان‌مدت با اصل بازار هم ذات می‌شوند و مانند مسکن مهر دولتی و ارزان، رنگ و قیمت بازار اصلی را می‌پذیرند.

در این شرایط، کارشناسان توصیه می‌کنند به‌جای توزیع رانت و امکانات دولتی برای ساخت مسکن در مکان‌هایی که فقط آمار تولید را بالا می‌برند، راه برای تولید خصوصی مسکن در مکان‌هایی که واقعا نیاز مسکن وجود دارد هموار شود و همزمان، سیاست‌ها و ابزارهای مالیاتی به‌جای تهدید حوزه تولید مسکن، در جهتی حرکت کنند که مسکن را از دسته کالاهای سرمایه‌ای پربازده به دسته کالاهای مصرفی پرهزینه منتقل کند. البته همین کارشناسان، شرط اولیه اجرای این توصیه را تضمین ثبات اقتصاد کلان و ارجح شدن اقتصاد بر سیاست می‌دانند که تضمین آن در توان بازار نیست.