این اتفاق در حالی رخ داده که براساس آمار در سامانه املاک و اسکان تاکنون برای ۱۳ میلیون و ۴۰۰ هزار واحد خالی شناسنامه ایجاد شده است که حدود ۵۰ درصد املاک کشور می‌شود؛ در حالیکه بر مبنای آمار دیگر حدود پنج میلیون خانه برای بسیاری از خانواده های کم درآمد نیاز داریم. در حالی قیمت یک متر خانه در کمترین قیمت خود در تهران بالغ بر ۲۷ میلیون تومان است که کارشناسان نرخ تمام شده برای ساخت خانه در تهران را با هزینه نسبی زمین و انشعابات حدودا ده میلیون تومان برای یک متر می‌دانند.
ساخت و ساز برای پنج درصد طبقه مرفه!
بر اساس اعلام بانک مرکزی در ماه مهر، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۲۶.۷ میلیون تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب معادل ۱۰ و ۱۱۰ درصد افزایش یافته است. افزایش قیمتی که سبب شده بسیاری از خانواده‌ها برای انتخاب مسکن برای زندگی دچار مشکل شوند. کارشناسان اقتصادی معتقدند دولت با اتخاذ سیاست‌‌های مناسب می‌تواند شرایط را بهتر کند.
ابوالحسن میرعمادی، یک کارشناس اقتصاد مسکن درهمین خصوص می‌گوید: دولت باید از فرصت احتمالی آینده برای برنامه ریزی کوتاه مدت و بلندمدت در حوزه ساخت و ساز استفاده کند. ما با حدود پنج میلیون کسری مسکن در کشور مواجهیم و سالیانه حداقل باید یک میلیون واحد بسازیم. شرایط فعلی به گونه ای است که حتی در شهرستانها ساخت و سازها برای حدود پنج درصد طبقه مرفه انجام می شود که البته بسیاری از واحدهای لوکس و نیمه لوکس مشتری ندارد. در این بین عملا طبقه متوسط و پایین توان خرید را از دست داده اند و این به شکاف اجتماعی دامن می زند.
این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه پرداخت وام یارانه ای خرید مسکن به اقشار پایین باید در دستور کار دولت قرار بگیرد ادامه می‌دهد: یکی از راه حل ها فریز قیمت است. بدین صورت که نرخ ثابتی را برای مسکن در نظر بگیرند و جوانها بتوانند با پرداخت مبالغی به صورت سالیانه، مقدار مشخصی از متراژ یک واحد مسکونی را خریداری کنند. وقتی پس انداز آنها به حدود یک سوم واحد مسکونی رسید خانه را در اختیارشان قراردهند و مابقی را در اقساط ۱۰ تا ۱۵ ساله از آنها دریافت کنند.
میرعمادی خاطرنشان می‌کند: به دلیل افزایش بیش از حد عرضه در بخش بزرگ متراژ و لوکس، این بخش در آینده وارد رکود می شود، کما اینکه در حال حاضر هم در وضعیت نیمه رکود قرار دارد. اما معتقدم در بخش کوچک متراژ و ارزان قیمت، رکود معنا ندارد و تا سالیان متمادی هرچقدر واحد مسکونی تولید شود مشتری خود را خواهد شد. بازار مسکن از ظرفیت بالایی برای جذب واحدهای کوچک و استاندارد برخوردار است.
پنج برابر شدن قیمت مسکن در برخی مناطق
هزینه ساخت یک واحد مسکونی استاندارد در تهران حدود ۵ تا ۶ میلیون تومان است که با احتساب قیمت زمین و هزینه انشعابات متری ۹ تا ۱۰ میلیون تومان می‌شود اما سرمایه گذاران با اضافه کردن تزئینات غیرضروری و لوکس مثل گچ بری، نما، شیرآلات، سرامیک و غیره هزینه ها را بالا می برند و واحد مسکونی را متری ۵۰ تا ۷۵ میلیون تومان هم می‌فروشند. میرعمادی، کارشناس اقتصاد مسکن در همین خصوص می‌گوید: قیمت واحدهای لوکس در شمیرانات به حدود متری ۱۰۰ میلیون تومان رسیده و در مناطق متوسط تهران هر متر خانه بالای ۳۰ میلیون تومان است.
وی تاکید می‌کند: حتی نرخ ساختمانهایی که تعاونی ها ساخته بودند و قیمت تمام شده آن متری ۴ تا ۵ میلیون تومان بود یکباره طی دو سه سال اخیر حدود پنج برابر شد. یکی از دلایل آن افزایش قیمت مصالح بود که همسو با دلار بالا رفت. به طور مثال هر کیلو میلگرد در پایان سال قبل حدود ۴۰۰۰ تومان بود که به ۱۲ هزار تومان رسید. سید مهدی طغیانی، سخنگوی کمیسیون اقتصادی مجلس شورای اسلامی نیز با توجه به شرایط حال حاضر کشور ، معتقد است دولت باید پاسخ بدهد که منابعی که در بودجه سال ۹۹ پیش بینی شده بود، چه شدند و بهتر است دولتمردان این منابع زیاد را که می تواند به حل مشکل معیشتی مردم و کسری بودجه کمک کند، هر چه سریعتر به جریان بیندازند.
چه باید کرد؟
سالهاست که مردم منتظر درست شدن اوضاع اقتصادی کشور هستند. مسکن سال به سال گران می شود و این در حالی‌ست که ملکی که در ایران گران می شود دیگر ارزان نمی شود. ملک ها گران می شوند و نمایندگان مردم در خانه ملت آن را تقصیر دلار می دانند. به عنوان مثال نماینده مردم زابل، زهک و هیرمند در مجلس شورای اسلامی معتقد است حباب قیمت مسکن فروکش می‌کند. سرگزی معتقد است: بازار مسکن تحت تأثیر بازارهای اقتصادی از جمله بازار ارز است، زیرا قیمت مصالح ساختمانی رابطه مستقیمی با نرخ دلار دارد، از این رو هر چه قدر نرخ ارز کاهش یابد، به همان میزان قیمت مصالح پایین آمده و در نهایت قیمت تمام شده مسکن کاهش خواهد یافت. این نماینده مردم در مجلس یازدهم ادامه می‌دهد: البته روند افزایش یا کاهش قیمت ارز را نمی توان با میزان افزایش یا کاهش قیمت مسکن مقایسه کرد، از این رو این انتظار می رود که با تداوم روند نزولی دلار، قیمت مسکن به تدریج کاهش یابد و این کاهش طول می کشد.
البته این نمایند مردم در مجلس شورای اسلامی نقش مسئولان را نیز در وضعیت ایجاد شده بدون تاثیر نمی‌داند و می‌گوید: قطعا مسئولان نباید به مسائلی همچون کاهش قیمت دلار برای بهبود وضعیت بازار مسکن دل ببندند، بلکه باید برای ساماندهی این حوزه، اقدامات زیربنایی همچون تولید مسکن انبوه، حمایت از بخش خصوصی، مدیریت بازار مصالح ساختمانی و ارائه تسهیلات گسترده صورت گیرد. فراموش نکنیم در شهر تهران هزینه ساخت یک واحد ۱۰۰ متری با مشاعات حدود ۶۰۰ میلیون تومان و سایر هزینه ها شامل زمین، مجوز و انشعابات حدود ۴۰۰ میلیون تومان است که در مجموع متری ۱۰ میلیون تومان می‌شود؛ بنابراین قیمت یک واحد ۱۰۰ متری یک میلیارد تومان و یک واحد ۷۰ متری حدود ۷۰۰ میلیون تومان می شود که با کمک دولت و بانک‌ها، نیازمندان واقعی مسکن می‌توانند در اقساط بلند مدت با پیش پرداخت حدود ۲۵ درصد صاحب خانه شوند.
آیین نامه قانون مالیات بر خانه‌های خالی چه شد؟
در کانادا در یک برهه زمانی افرادی از چین و برخی کشورهای آسیایی بازار مسکن را در اختیار گرفتند و قیمت ها را روز به روز بالا بردند. دولت متوجه شد که دیگر یک جوان کانادایی با پس انداز خودش نمی تواند خانه بخرد؛ بنابراین قانون مالیات بر عایدی املاک را اجرا کردند. گفتند لزومی ندارد که یک فرد چندین واحد مسکونی داشته باشد و اگر بیشتر از یک واحد داشته باشد باید مالیات سنگینی بپردازد.در ایران بالغ بر ۱۳ میلیون و ۴۰۰ هزار واحد خالی وجود دارد و هنوز آیین نامه قانون مالیات بر خودروهای لوکس و خانه های خالی که قرار بود چند ماه پیش در دولت تصویب شود، به تصویب نرسیده است.شاید برای همین است که قیمت خانه هیچ گاه پایین نمی‌آید؛ عزم جذمی دیده نمی شود.