به گزارش پایگاه خبری اقتصاد میهن، اما کارشناسان با اشاره به تجربیات متعدد مداخله دولت در بازارهای مختلف، معتقد هستند این طرح هم شکست خواهد خورد.
ابلاغ قانون جدید برای اجرا
ابراهیم رئیسی، رئیس کابینه سیزدهم، قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها را برای اجرا ابلاغ کرد. این قانون در جلسه علنی روز دوشنبه ۱۰ اردیبهشت در مجلس شورای اسلامی تصویب شد و در تاریخ ۱۲ اردیبهشت به تأیید شورای نگهبان رسید و حالا از سوی رئیس‌جمهوری برای اجرا به دستگاه‌های مرتبط مانند قوه قضائیه، وزارت کشور، وزارت راه و شهرسازی، وزارت امور اقتصادی و دارایی، وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی و بانک مرکزی ابلاغ شده است. دولت تقویت بازار اجاره از طریق عرضه مشوق به موجران، استفاده از ظرفیت شهرداری‌ها برای شناسایی خانه‌های خالی و هزینه این بخش از مالیات برای احیای بافت‌های فرسوده شهری و ساخت خانه‌های ارزان‌قیمت برای اشخاص بی‌بضاعت، الزام همه دستگاه‌های اجرائی برای ارائه رایگان اطلاعات مورد نیاز در سامانه ملی املاک و اسکان و پیش‌بینی ضمانت‌های اجرائی برای درج‌نشدن اطلاعات در سامانه و خوداظهاری در سامانه ملی املاک و اسکان را ازجمله ویژگی‌های این قانون اعلام کرده است.
مهرداد بذرپاش، وزیر راه و شهرسازی، جزئیات بیشتری از این قانون را توضیح داده و گفته است: «برای اولین بار است که قانونی برای مدیریت اجاره‌بها در استان‌های کشور خواهیم داشت و دولت می‌تواند با مصوبه شورای عالی استان‌ها سقف اجاره‌بها را تعیین کند. طبق این قانون اگر در استانی تورم بیش از ۳۰ درصد باشد، شورای مسکن می‌تواند ۵۰ تا صد درصد تورم برای تعیین سقف اقدام کند. تاکنون چنین قانونی نبوده و در زمان کرونا فقط در یک مقطعی سقف ۲۵درصدی افزایش اجاره‌بها مصوب شد و بعد از آن الزام قانونی را نداشتیم».او با بیان اینکه این قانون جزئیات دیگری دارد که به مردم اعلام می‌شود، گفت: «این قانون دست دولت را برای مداخله در بازار باز می‌کند که شاهد بازار آرام‌تری برای امسال باشیم. بخش دیگر قانون ساماندهی سکوهای مجازی برای مدیریت بازار است و نظام‌مندتر‌کردن مداخله‌گران بازار مسکن و اجاره نیز در این زمینه است».
دغدغه دولت برای درآمد خود، نه حمایت از مستأجران
با این حال کارشناسان معتقد هستند مداخلات دولت در بازار و قیمت‌گذاری دستوری نتایج موفقیت‌آمیز نداشته است.خشایار باقرپور، مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران، اعتقاد دارد قانون ساماندهی زمین، مسکن و اجاره‌بها گرچه یک گام رو به جلو در مقررات ملکی است، اما نقصان جدی دارد.او تأکید می‌کند که اگر دولت و مجلس زمان تدوین و بررسی این لایحه از نظرات کارشناسان و اهل خبره استفاده می‌کردند، اتفاقات بهتری رخ می‌داد.
مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های مسکن تهران توضیح می‌دهد که یکی از بندهای درخور توجه این قانون، سوق‌دادن بازار اجاره به سمت قراردادهای اجاره چند‌ساله است و قانون‌گذار تلاش کرده است تا با مشوق‌های مالیاتی، قراردادهای اجاره چند‌ساله را در مقایسه با قراردادهای اجاره یک‌ساله صاحب مزیت و توجیه اقتصادی کند. با این حال در همین قانون خلأهایی وجود دارد که می‌تواند مستأجران را در زمان پایان قرارداد اجاره، با رفتارهای قهری مواجه کند؛ به‌عنوان مثال اگر موجر و مستأجر قرارداد خود را در سامانه املاک و اسکان ثبت کرده باشند و صاحبخانه مالیات خود را پرداخته باشد، صاحبخانه یا موجر به‌راحتی می‌تواند حکم تخلیه مستأجر را بگیرد یا بند وجه التزام اجرای قراردادها را که معمولا به صورت غیرمنطقی و دردسرزا تنظیم می‌شوند، اجرا کند.او ادامه می‌دهد: در واقع باید گفت که گرچه قانون ساماندهی زمین، مسکن و اجاره‌بها گامی رو به جلو محسوب می‌شود اما در مجموع برداشت کلی از قانون آن است که دولت بیشتر به فکر تأمین درآمدهای مالیاتی خود بوده است تا حمایت از مستأجران و اقشار آسیب‌پذیر!
قوانین ناکارآمد و منسوخ پاشنه‌آشیل بازار مسکن
باقرپور با اشاره به وضع قوانین ناقص یا ناکارآمد در بازار ملک و اجاره‌بها می‌گوید: در سال‌های گذشته شماری از قوانین ناکارآمد در بازار اجاره و مسکن وضع شد که به‌عنوان مثال می‌توان به تعیین سقف ۲۵درصدی افزایش اجاره‌بهای سالانه در تهران و سقف ۲۰درصدی در دیگر استان‌ها اشاره کرد که به‌جرئت می‌توان گفت حتی ۲۰ درصد قراردادهای اجاره‌بها از این قانون تبعیت نکردند و آمارهای رسمی مانند آمار بانک مرکزی و مرکز آمار ایران هم گویای آن است که زمان وضع این قوانین تورم اجاره‌بهای مسکن زیر ۴۰ تا ۴۵ درصد نبوده است. به عبارت دیگر این قانون در اجرا شکست خورد.این کارشناس در ادامه می‌افزاید: درباره وام ودیعه مسکن هم اتفاق مشابهی رخ داد و شرایط و اعدادی برای وام ودیعه مسکن تصویب شد که عملا حفره بزرگ قدرت مالی اجاره‌نشینان را پر نمی‌کند و نمی‌تواند دغدغه مستأجران را رفع کند. ضمن آنکه باید گفت تعداد وام‌های پرداختی بسیار ناچیز است و کفاف شمار بالای مستأجران کشور را نمی‌دهد.
مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های مسکن تهران همچنین تأکید می‌کند: در‌حال‌حاضر چیزی نزدیک به یک‌سوم جمعیت کشور اجاره‌نشین است و این میزان، عدد کوچکی نیست اما شمار وام‌های ودیعه پرداخت‌شده چقدر است؟ از این گذشته این وام‌ها با شرایط بسیار پیچیده‌ای به مستأجران پرداخت می‌شود. به‌عنوان مثال افراد باید برای دریافت وام، قرارداد اجاره مسکن به بانک ارائه بدهند در‌حالی‌که هیچ پرداختی به صاحبخانه نداشته‌اند یا مثلا می‌بینیم که رقم بازپرداخت اقساط وام گاهی از معادل اجاره کمک ودیعه تخصیص‌یافته بیشتر است و طبیعتا نمی‌توان اسم این‌گونه اقدامات را اقدامات حمایتی از مستأجران گذاشت.باقرپور همچنین می‌گوید: در حوزه سیاست‌گذاری در بازار مسکن چند عارضه جدی وجود دارد؛ مثلا اینکه تصویب قوانین بدون ضمانت اجرا رایج شده است و این مسئله می‌تواند شأن و منزلت قانون را از بین ببرد. مثل قانون مالیات بر خانه‌های خالی که تا به امروز نه‌تنها کامل اجرا نشده، بلکه در کنترل قیمت‌ها هم تأثیری نگذاشته است. نکته دیگر اینکه شاخص‌های کلان بازار مسکن با اعداد غیرواقعی و دستوری مواجه است که این مسئله آسیب‌شناسی و تحلیل‌ها را به خطا می‌برد یا اینکه می‌بینیم قوانین مدرن جایی در بازار مسکن ندارند و قوانین موجود در این حوزه قوانین منسوخ هستند.
مهاجرت سازندگان مسکن به کشورهای همسایه
او تأکید می‌کند که گرچه قانون ساماندهی زمین، مسکن و اجاره‌بها قانون درخور توجهی است و دولت باید قوانین زودبازده برای حمایت از مستأجران را در دستور کار بگذارد، اما عارضه اصلی بازار مسکن تورم دورقمی است که در سال‌های گذشته نه‌تنها سبب شده است که تولید و عرضه مسکن از تقاضا عقب بماند، بلکه امروز ما در بازار مسکن شاهد هستیم تورم بازار مسکن از تورم عمومی کشور عقب مانده است؛ چراکه مردم توان خرید ندارند و بازار هم کشش افزایش قیمت ندارد.نتیجه آن می‌شود که این عقب‌ماندگی‌های بازار از نرخ تورم در مقطعی از زمان به صورت شوک به بازار عمل می‌کند و نکته دیگر اینکه تورم تولید در بخش مسکن بالاتر از تورم عرضه در بازار است و ما در بسیاری از مناطق می‌بینیم که سازنده اگر بخواهد زمین بخرد و هزینه‌های عوارض شهرداری و پروانه، مالیات، انشعابات آب و برق و گاز، بیمه، دستمزد کارگر و هزینه مصالح ساختمانی را بدهد، قیمت تمام‌شده به مراتب گران‌تر از آن است که ملکی نوساز و کلیدنخورده را از بازار بخرد و در این شرایط کدام تولیدکننده‌ای است که بخواهد در ساخت مسکن سرمایه‌گذاری کند؟
مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های مسکن تهران می‌گوید که در این شرایط دشوار و تورم بالای تولید مسکن، بسیاری از سازندگان بخش خصوصی سرمایه‌های خود را از کشور خارج کرده و به بازار ساخت‌وساز در عمان، امارات، ترکیه و… روی آورده‌اند.وی افزود: در چنین شرایطی نقش تعاونی‌ها که با مشارکت مردم می‌توانند در تولید مسکن برای بازار مصرفی و نه سرمایه‌‌ای، جهش ایجاد کنند قابل تأمل و انکارناپذیر است.