آسیب‌شناسی اوضاع مسکن در پرجمعیت‌ترین کشور جهان نشان می‌دهد مقامات چینی طی دو دهه با یک سیاست انحرافی به دنبال ایجاد «حومه ارزان» بودند تا بحران «مسکن گران» را حل کنند؛ اما نه تنها جواب نگرفته‌اند که یک بحران اقتصادی هم افزوده‌اند. دولت این کشور با نادیده گرفتن «سازوکار بازار» که مهم‌ترین شاخص آن، «نیازسنجی منطقه‌ای» است، حمایت‌های تسهیلاتی گسترده از غول‌های ساختمانی برای برج‌سازی در اطراف کلان‌شهر‌ها به‌عمل آورد، نتیجه آن شد که «تقاضای مصرفی» با وجود سختی دسترسی به مسکن در مرکز (شهر‌های اصلی)، رغبت نمی‌کند در حومه‌های فاقد امکانات، ساکن شود. بدهی بانکی سازنده برج‌ها، تهدید اقتصاد چین شده و از طرف دیگر، سه چالش بزرگ مسکن روی زمین مانده است.
دولت چین بعد از دو دهه «مداخله انبوه» در بازار ساخت مسکن، نه‌تن‌ها به هدف نهایی خود که «تامین مسکن برای خانه‌اولی‌ها» بود نرسید که پیامد این دخالت باعث دو بحران در بازار ملک و اقتصاد این کشور نیز شده است. بررسی‌ها از نحوه سیاستگذاری چین در بازار مسکن این کشور نشان می‌دهد، فرجام حمایت‌های آشکار و پنهان دولت از غول‌های ساختمانی چینی برای «ساخت شهر‌های جدید در حومه شهر‌های مادر» بدون آنکه «کاهش قیمت مسکن در شهر‌های بزرگ از طریق مهاجرت اختیاری شهروندان به این مناطق جدید» را به همراه داشته باشد فقط باعث تولید «شهر‌های ارواح» در حومه‌ها شد. مقامات بخش مسکن چین تصور می‌کردند با تولید برج‌های مسکونی در بیرون شهر‌های بزرگ می‌توانند باعث انتقال جمعیت و کمک به تامین مسکن خانواده‌ها شوند، اما از آنجا که این عرضه‌ها بدون تطابق با تقاضا شکل گرفت، تقاضای مصرفی (واقعی) ارتباط معناداری با حومه برقرار نکرد.
هشدار ۲۰۱۶ صندوق بین‌المللی پول
مداخله در بازار ساخت باعث شد حومه‌های مملو از خانه، به شکل مصنوعی اسم «شهر جدید» را یدک بکشد، اما از «تامین خدمات سکونتی جذاب و قابل رقابت با شهر‌های بزرگ» عملا جا بمانند و همین پارامتر در نقش «مانع برقراری ارتباط بین عرضه‌های حومه و تقاضای مرکز»، باعث «خالی ماندن خانه‌های بیرون شهر‌های اصلی» شود. یک نمونه اصلی «شهر ارواح» در چین – اوردوس- ۲۰ سال پیش با هدف «تامین مسکن» احداث شد و امروز جمعیت ساکن در آن، معادل یک بیستم ظرفیت ساختمان‌های این منطقه است. بحران تشدید «شهر ارواح» در چین را صندوق بین‌المللی پول، سال ۲۰۱۶ خطاب به مقامات این کشور هشدار داده بود. آن زمان، حجم خانه‌های خالی در چین، ۴۹ میلیون واحد بود.
تولید «خانه خالی» با اعتبارات بانکی
یک گزارش رسمی از اوضاع مسکن چین خبر می‌دهد که به اندازه «یک فرانسه» در چین، «خانه‌خالی» وجود دارد. برآورد جدید از کل واحد‌های مسکونی خالی از سکنه در چین از وجود ۶۵ میلیون خانه‌خالی حکایت دارد که این تعداد ملک معادل جمعیت فرانسه است. بیش از ۲۰ درصد موجودی مسکن چین، خالی از سکنه است که البته این نسبت در شهر‌های کوچک و حومه‌ها، بیش از این رقم است. عمده خانه‌های خالی در حومه‌هایی قرار دارد که شرکت‌های بزرگی همچون «اورگرند» آن‌ها را به صورت برج‌های لوکس احداث کرده‌اند.
«اورگرند» دومین غول ساختمانی چین است که به خاطر بدهی ۳۰۴ میلیارد دلاری به بانک‌ها و موسسات مالی، خطر بحران مالی شبیه ۲۰۰۸ را در اقتصاد جهان به وجود آورده است. این بدهی سنگین همان پیامد دخالت دولت در بازار مسکن است که به شکل بحران برای شرکتی که بی‌محابا و بدون توجه به وضعیت واقعی تقاضای مسکن، سرمایه‌گذاری بدون بازگشت انجام داده است. اما گذشته از این بحران، درون بازار مسکن چین نیز از محل همین دخالت به ظاهر «مشکل‌گشا»، آسیب دیده است.
دو آسیب بازار مسکن با «کنارزنی» و «موازی‌کاری»
این مدل خانه‌سازی انبوه به اعتبار «دخالت دولت»، دو آسیب به بازار مسکن چین وارد کرده است. از یکسو، حمایت‌های مالی و تسهیلاتی دولت چین به عنوان پشت صحنه برج‌سازی‌های مسکونی در حومه باعث شد این ساخت و ساز‌ها و سرمایه‌گذاری‌های عظیم ملکی، بیگانه از فرمول‌ساز و کار بازار- نیازسنجی سازنده قبل از اقدام به ساخت - شکل بگیرد و به عنوان «جریان موازی عرضه کنار جریان تقاضای مستقر در شهر‌های بزرگ»، تاثیری بر کنترل تورم مسکن چین نداشته باشد. در نتیجه، با انباشت تقاضای مصرفی در شهر‌های بزرگ، کماکان دسترسی به مسکن ارزان در این شهر‌ها کاهش یافته و بحران «مسکن گران» در چین تمدید شده است. این آسیب همان مداخله است چرا که در صورت عدم مداخله، حومه‌ها به «شکل طبیعی توام با همه خدمات شهری جذاب» شکل می‌گرفت و امروز تیراژ «خانه‌های خالی» در چین رکورد نمی‌زد. اما اکنون، حومه‌های چین فقط مملو از خانه خالی و شبیه «شهر ارواح» است تا اینکه «شهر زندگی» باشد.
آسیب دوم، «کنار زنی» بخش خصوصی فعال در بازار ساختمان‌سازی چین توسط «دخالت دولت با پشتیبانی یک غول ساختمانی» است. «کنار زنی» در اقتصاد پدیده‌ای است که در آن دخالت دولت در یک بخش از بازار چنان رخ می‌دهد که مابقی بازیگران را چه در قسمت عرضه یا تقاضا به‌شدت متاثر می‌کند. حمایت پشت‌صحنه دولت از دومین غول ساختمانی چین برای خانه‌سازی در حومه و شهر‌های فاقد جذابیت سکونتی، عملا فرصت و منابع محرک ساخت مسکن در شهر‌های پرتقاضا را از سایر فعالان ساختمانی گرفته است.این موضوع در کمبود عرضه مصرفی مقابل تقاضای مصرفی در شهر‌های بزرگ نقش موثری داشته است. ضمن آنکه حجم سنگین بدهی برای «اورگرند» با این مدل مداخله در بازار مسکن به‌وجود آمده که تبعات آن می‌تواند برای اقتصاد در حال پیشرفت چین مشکل‌ساز شود.
سه چالش خانه‌اولی‌های چینی
بازار مسکن چین اکنون با سه چالش بزرگ شامل «کمبود عرضه در شهر‌های بزرگ»، «رشد قیمت» و «تورم خانه خالی» دست به گریبان است.
«اکونومیست» در تحلیل «دوگانه ساخت در حومه، تقاضا در مرکز»، بازار مسکن چین را به بازاری ناهمگن تعبیر می‌کند؛ حجم بالای خانه در شهر‌هایی که تقاضا آنجا نیسن - شهر ارواح- از یکسو و حجم بالای تقاضا در شهر‌هایی که عرضه آنجا کم است یعنی شهر‌های بزرگ. طی دو دهه گذشته، سیاست دولت چین این بود که شهرداری‌ها تحت برنامه «شهرسازی»، نسبت به ساخت شهر‌های جدید در حومه اقدام کنند. این شهر‌ها اکنون «شهر‌های درجه ۴» در این کشور هستند که بخش زیادی از آن‌ها «شهر ارواح» و «مملو از خانه خالی» است.
بررسی‌ها از این بازار حاکی است: متوسط قیمت مسکن در چین هم اکنون رقمی معادل ۶ هزار و ۴۷۵ دلار است. طی یک دهه اخیر قیمت خانه در کلان‌شهر‌های چین ۳ برابر شده، در شهر‌های بزرگ ۷/ ۲ برابر و در شهر‌های متوسط ۵/ ۱ برابر شده است. قیمت مسکن در حومه‌های خالی از سکنه، یک سوم میانگین قیمت در این کشور است. این در حالی است که معمولا حومه متعارف و قابل زندگی معادل نصف مرکز قیمت دارد.
دو ساعت تا «شهر ارواح»
اگر یک یا دو ساعت به بیرون از شانگ‌های یا پکن رانندگی کنید، با پدیده جالبی روبه رو خواهید شد. ساختمان‌های بلند و مدرن، اما متروک. این پدیده آن چیزی است که با نام «شهر‌های ارواح چین» شناخته می‌شود و در سراسر این کشور آسیایی به چشم می‌خورد. «بیزنس اینسایدر» در گزارشی به بررسی شرایط مسکن در چین پرداخته و تاکید کرده است که این شهر‌های ارواح به منبع جدیدی برای سرمایه‌گذاری مبدل شده است، اما خودچالشی متعادل کردن عرضه و تقاضا بر این بازار سایه افکنده است. گرچه به این ساخت و ساز‌ها به چشم محرک رشد اقتصادی نگاه می‌شود، اما آماری از شمار دقیق واحد‌های خالی در چین وجود ندارد. بنا به گزارش «بیزنس اینسایدر»، لی گان- استاد اقتصاد در دانشگاه تگزاس و مدیر مرکز نظرسنجی و تحقیق برای امور مالی چین بر این باور است از آنجا که تعریف مشخصی از «شهر ارواح» وجود ندارد، نمی‌توان در باب تعداد دقیق آن صحبت کرد.
می‌توان از شهر اوردوس که به کانگ‌باشی نیز معروف است به عنوان مشهورترین شهر ارواح چین نام برد که در استان مغولستان داخلی واقع است. بنا بود در اوایل سال ۲۰۰۰ این شهر خانه نزدیک به یک میلیون نفر باشد، اما تنها ۳۰۰هزار نفر در این شهر ساکن شدند و در سال ۲۰۱۶ شمار ساکنان آن به ۱۰۰هزار نفر رسید. در اوایل سال جاری، اما چین با انتقال برخی از مدارس برتر چین به این شهر، ساکنان بسیاری را راهی این شهر کرد، اما همچنان انبوهی از خانه‌های خالی در این شهر وجود دارد. واحد‌های خالی مسکن، بخش قابل توجهی از بازار املاک و مستغلات در چین را تشکیل می‌دهند و اندازه آن دو برابر بازار خانه‌های مسکونی در ایالات متحده است و ارزش آن در سال ۲۰۱۹ به ۵۲ تریلیون دلار رسیده است.
بنا به گزارش «وال‌استریت ژورنال»، حدود ۲۱ درصد خانه‌ها یا به عبارتی ۶۵میلیون واحد مسکن در چین، خالی است. با این شمار خانه خالی می‌توان تمامی شهروندان فرانسه را در خانه‌های خالی چین ساکن کرد. با این وجود، برخلاف بخش‌هایی از ایالات متحده و ژاپن که خانه‌های خالی در مناطق متروک قرار دارند، خانه‌های خالی در چین، رها نشدند و بسیار مدرن و در شرایط مناسب، اما خالی هستند. بسیاری بر این باورند که «شهر‌های ارواح» یک پدیده منحصر بفرد چینی است.
سرمایه‌داران جای خانه‌اولی‌ها
نخستین چیزی که در باب شهر‌های ارواح چینی قابل درک است، این نکته است که این شهر‌ها در وضعیت نابسامانی نیستند و بالعکس پر از ساختمان‌هایی جدید و با زیرساخت‌های مناسب است که به عنوان سرمایه‌گذاری خریداری شده‌اند. این پدیده همچنین نشانه‌ای از وجود عدم مطابقت عرضه و تقاضا است.شین‌سان، مدرس ارشد تجارت چینی و شرق آسیا در کالج سلطنتی لندن بر این باور است که وجود خانه‌های خالی به این معناست که خانه‌ها به سرمایه‌گذاران فروخته شده است نه به مالکان و مستاجران. از سوی دیگر دولت چین از محل فروش زمین به پیمانکاران و توسعه دهندگان، درآمد زیادی کسب می‌کند؛ این امر به دولت انگیزه می‌دهد که به جای ساخت و‌سازدر شهر‌های پرتقاضا، مستقل از آن و در مناطقی که عرضه تطابقی با تقاضا ندارد صورت بگیرد.
نشریه «اکونومیست» پیش از این در ماه ژانویه خبر داده بود که چین هر سال نزدیک به ۱۵میلیون خانه جدید می‌سازد که این عدد، دوبرابر مجموع خانه‌های ساخته شده در ایالات‌متحده و اروپاست. علاوه بر توسعه و افزایش عرضه توسط دولت، مساله تمایل به شهرنشینی نیز در این میان نقش ایفا می‌کند. داده‌های بانک جهانی حاکی از آن است بیش از ۶۱ درصد از جمعیت چین تا سال گذشته در شهر‌ها ساکن شدند در حالی که این آمار در دو دهه پیش تنها ۸/ ۳۵درصد بوده است. تحلیلگران بازار مسکن چین بر این باورند که روند افزایش قیمت مسکن باعث تحریک بخش تقاضا برای خرید خانه‌های دوم و سوم به عنوان سرمایه برای شهروندان چینی شده است.
شین سان استدلال می‌کند که «طی دو دهه اخیر، قیمت مسکن به ویژه در شهر‌های بزرگ، چند بار افزایش یافته است، اما بیشتر مردم چین، حباب قابل توجهی همانند آنچه در سال ۲۰۰۸ در آمریکا و در دهه ۹۰ میلادی در ژاپن رخ داد را تجربه نکردند. این امر منجر به شکل‌گیری این باور عمومی شده است که املاک بهترین راه برای حفظ و تولید ثروت است. این مساله تقاضا برای خرید ملک اضافی را تحریک می‌کند.»
یک روایت از ناهماهنگی عرضه و تقاضا
«بیزنس اینسایدر» در گزارش خود تاکید می‌کند که نرخ مالکیت خانه در چین بالاست، چرا که بیش از ۹۰درصد خانوار‌ها در این کشور صاحب‌خانه هستند و بیش از ۲۰درصد از صاحب‌خانه‌ها، مالک بیش از یک خانه هستند. این در حالی است که درصد نرخ مالکیت در ایالات متحده ۶۵ درصد است. املاک و مستغلات بخش بزرگی از دارایی‌های مردم چین را شامل می‌شود؛ چینی‌ها بیش از ۷۰ درصد دارایی‌های خود را در ملک و مستغلات سرمایه‌گذاری می‌کنند. برنارد آو، اقتصاددانی که مسائل حوزه آسیا و اقیانوسیه را رصد می‌کند بر این باور است که به ناهماهنگی میان عرضه و تقاضا، باید عواملی، چون افزایش سن جمعیت و کند شدن رشد جمعیت در چین را نیز افزود. چین در سال ۲۰۲۰ کندترین رشد جمعیتی خود را از دهه ۷۰ میلادی تاکنون تجربه کرده است.
در چنین شرایطی، در ابتدا، بازار با مازاد عرضه روبه رو بود که به مرور زمان به خانه‌های خالی بدل شدند. گروه اورگرند، کمپانی ساختمان‌سازی در چین، بیش از ۱۳۰۰ پیمانکار در ۲۸۰شهر چین دارد که برای بیش از ۱۲ میلیون نفر خانه فراهم کرده است. از سویی این کمپانی بیش از ۳۰۰میلیارد دلار بدهی دارد که آن را بدهکارترین شرکت جهان کرده است؛ چرا که بیش از ۶/ ۱میلیون از واحد‌های آپارتمانی آن تحویل داده نشده است. پروژه‌های این شرکت در شهر‌های (حومه ارواح) اجرا شده که تقاضا برای سکونت در آنجا وجود ندارد.
سرکوب بازار به جای اصلاح سیاست!
برای حل این مساله چند راه‌حل روی میز سیاست‌گذاران وجود دارد، اما هرکدام مزایا و معایب خود را دارند. برخی بر این باورند که دولت با سخت‌تر کردن فروش خانه می‌تواند فروشندگان را از فروش منصرف کند تا عرضه ملک بیش از این زیاد نشود. همچنین دولت می‌تواند تعداد سال‌هایی را که یک شهروند می‌تواند مالک مطلق خانه شود را تغییر دهد یا اگر قیمت‌ها زیاد افزایش یابد، دولت به خریدار گواهی فروش ندهد. با این حال، باید توجه داشت که سرکوب فروش خانه به کسانی آسیب می‌رساند که برای دسترسی به پول نقد باید خانه‌های خود را بفروشند. املاک بخش بزرگی از ثروت مردم است. اگر آن‌ها برای تحصیل، مشکلات بهداشتی یا بازنشستگی به این ثروت نیاز داشته باشند سراغ این پول خواهند رفت. در نتیجه اگر قیمت‌ها سرکوب شد، بخش بزرگی از مردم متضرر خواهند شد. کارشناسان معتقدند، پایان دخالت دولت به جای سرکوب بازار می‌تواند مشکل بازار مسکن چین را حل کند. مسیر صحیح تنظیم بازار، استفاده از مالیات بر دارایی با نرخ بالا در مناطقی مملو از خانه‌های خالی است که البته باید توام با «پایان نقش پنهان دولت در منحرف کردن بازار ساخت‌وساز» اتفاق بیفتد.