بازار مسکن در دو سال اخیر، نوسانات قیمتی زیادی را تجربه کرده است. هر چند از آبان ماه قدری از التهاب قیمتی در این بازار کاسته شده اما همچنان فاصله معناداری با نرخ‌های سال ۹۷ دارد که البته بسیار بعید است که حتی به نرخ‌های دو سال گذشته کمی نزدیک شود.
شاید کمتر کسی گمان می‌کرد در سال ۹۹ که حداقل دستمزد دو میلیون و پانصد هزار تومان تعیین شده، برای رهن کامل یک خانه در نیاوران، به دو میلیارد و ۲۰۰ میلیون ودیعه یا برای اجاره یک خانه ۹۵ متری در هفت تیر، ماهانه ۷ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان نیاز باشد. با استناد به آخرین آمار بانک مرکزی از تحولات مسکن پایتخت در دی ماه، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی ۲۷ میلیون و ۳۸۶ هزار تومان بوده که ۹۹۵ درصد بیشتر از حداقل دستمزد کارگر است.
بالا بودن نرخ اجاره‌ها در حالی که قدرت خرید افراد هر روز بیشتر تضعیف می‌شود، چالش‌های جدی برای اقشار مزدبگیر به خصوص کارگران ایجاد کرده است. در این راستا هادی ابوی، دبیر کل کانون عالی انجمن‌های صنفی کارگران با اشاره به فاصله بین حداقل دستمزد و معیشت کارگران گفت: «در حال حاضر کارگران برای اجاره یک باب منزل باید نیمی از حقوق و دریافتی خود را بپردازند. ممکن است ۵۰ درصد کارگران مسکن داشته باشند و مابقی فاقد خانه باشند ولی بخش اعظمی از حقوق کارگران صرف هزینه‌های مسکن و اجاره‌بها می‌شود؛ به نحوی که برای اجاره یک خانه ۱۰۰ متری دست کم باید ۲ میلیون تومان پرداخت کنند.»
بازار مسکن در یک سال چگونه گذشت؟
با استناد به گزارش بانک مرکزی از «گزارش تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران» در دی ماه، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی به ۲۷ میلیون و ۳۸۶ هزار تومان رسید که نسبت به دی ماه سال ۹۸ افزایشی ۹۸ درصدی داشته است. در این مدت معاملات مسکن در پایتخت نیز از ۱۰ هزار و ۶۸۷ فقره به ۳۵۲۵ عدد رسید. این عدد منعکس‌کننده دو واقعیت بازار مسکن است؛ اول این که خریداران بالقوه به دلیل افزایش شدید قیمت‌ها و عدم جبران تضعیفی که در قدرت خریدشان رخ داده، نتوانستند خود را با شرایط وفق دهند و به همین دلیل از بازار مسکن خارج شدند و به حاشیه تهران یا شهرهای دیگر مهاجرت کردند.
دوم این که خریداران منتظر کاهش بیشتر قیمت‌ها هستند. هر چند با توجه به روند نسبتا باثبات نرخ ارز در چند هفته اخیر به نظر می‌رسد مسکن پس از یک دوره طولانی تورم‌های پیش‌بینی نشده و فراتر از انتظار، قیمت‌هایش تا مدتی بتواند روند باثباتی داشته باشد. در دی ماه گران‌ترین مناطق تهران به ترتیب یک و سه با میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی حدود ۶۰ میلیون و ۵۲ میلیون تومان گزارش شده بود. در سوی دیگر، ارزان‌ترین مناطق نیز ۱۸ و ۲۰ با میانگین قیمتی ۱۲ میلیون و ۱۵۲ هزار و ۱۲ میلیون و۵۳۶ هزار تومان بوده است.
اجاره‌ها در منطقه یک، فضایی!
بازار اجاره‌بها در تهران، به چند بخش تقسیم می‌شود؛ بخش لاکچری‌نشین که شامل منطقه یک است. میانگین اجاره‌بها این منطقه در دی ماه حدود بین ۱۰ تا ۱۱ میلیون تومان بوده؛ در حالی که در آبان ۱۳ میلیون گزارش شده بود. هر چند نرخ اجاره ارتباط مستقیمی به ودیعه دارد و اگر ودیعه بیشتر باشد، از اجاره نیز کم می‌شود. اما میزان ودیعه‌ها نیز بسیار بالاتر از توان حداقلی است. به عنوان مثال برای رهن کامل خانه‌ای ۹۰ متری در طبقه چهارم و بدون آسانسور در محله مینی‌سیتی حدود ۳۵۰ میلیون ودیعه لازم است. هر چند نرخ‌ها چه ودیعه و چه اجاره در محله‌های گران‌تر بالاتر بوده؛ به گونه‌ای که رهن کامل برخی خانه‌ها در محله‌های الهیه یا فرشته به اندازه پول خرید خانه‌ای در محله پیروزی است. اجاره ماهانه واحدی ۲۰۰ متری در فرشته ۵۰ میلیون است. هر چند امکاناتی مانند استخر و جکوزی تاثیر بسزایی در افزایش نرخ اجاره دارد.
نرخ اجاره خانه‌ای ۱۶۰ متری در الهیه، ۱۵ سال ساخت و فاقد امکانات رفاهی مانند استخر و سونا در آگهی ۳۰ میلیون تومان اعلام شده است. ۳۸ میلیارد تومان ودیعه و ۱۰۰ میلیون تومان اجاره ماهانه خانه‌ای ۳۸۰ متری در کاشانک، گران‌ترین آگهی ثبت شده در سایت‌های مسکن تا ۱۲ بهمن سال جاری بود. خانه‌ای در محله دربند با متراژ ۳۵ متر کمترین ودیعه و اجاره را دارد؛ ۵۰ میلیون ماهی دو میلیون تومان. با این که میانگین نرخ اجاره خانه‌های با متراژ کمتر از صد متر در این منطقه با کاهشی ۳ میلیون تومانی در آذر نسبت به آبان، ۱۳ میلیون تومان گزارش شده است. مقایسه نرخ اجاره در فروردین و آذر سال جاری در متراژهای بالای ۱۰۰ متر در این منطقه نیز نشان می‌دهد که نرخ اجاره‌ها به فروردین سال جاری رسیده که این امر گویای کاهش التهاب قیمت‌هاست. این رویه برای منطقه سه که دومین منطقه گران پایتخت در دی ماه بود، رخ نداده و میانگین نرخ اجاره برای متراژهای بالای ۱۰۰ متر در آذرماه ۵۰ درصد بیشتر از فروردین و ۱۲ میلیون تومان اعلام شده است. میانگین اجاره در مناطق ۱۸ و ۲۰ که ارزان‌ترین مناطق تهران در دی ماه بودند، نیز بیشتر از حداقل حقوق یک کارگر برآورد شده است. هر چند نرخ اجاره و ودیعه مسکن با توجه به توافق مالک و مستاجر ممکن است تغییراتی داشته باشد، با این حال کمترین ودیعه برای آپارتمانی ۹۵ متری در دولت‌آباد است که ۲۵ میلیون تومان در نظر گرفته شده البته اجاره ماهانه آن ۲.۵ میلیون تومان است. برای پرداخت اجاره کمتر، ودیعه باید بیشتر باشد. به عنوان مثال مالک آپارتمانی در همین منطقه و در شهرری، با ۵۰ میلیون تومان ودیعه، ماهانه یک میلیون تومان از مستاجر خود دریافت می‌کند.
دو سال تغییرات غیر قابل باور
بر اساس آن چه بنگاه‌های معاملات املاک از اجاره‌نامه‌ها در سال ۹۷ منتشر کرده‌اند، میانگین نرخ اجاره برای خانه‌ای صد متری در منطقه یک بین ۶ تا ۷ میلیون تومان گزارش شده بود. این در حالی است که در سال جاری نرخ‌های اجاره ۳۰ و ۵۰ میلیون تومانی نیز در بین آگهی‌های اجاره‌خانه در این منطقه دیده می‌شود. منطقه سه دومین منطقه گران پایتخت نیز تفاوت قیمتی چندانی با منطقه یک در آن سال نداشت و میانگین نرخ اجاره نیز بین ۵ میلیون و ۵۰۰ هزار تا ۶ میلیون تومان تعیین شده بود. این در حالی است که میانگین نرخ اجاره برای این منطقه در آذر به حدود 10 میلیون تومان رسیده بود. در سال ۹۷ مناطق ۱۸، ۱۹ و ۲۰ کمترین میانگین نرخ اجاره‌بها را در بازه قیمتی یک میلیون و ۶۰۰ تا یک میلیون و ۷۰۰ هزار تومان در اختیار داشتند. این در حالی است که نرخ اجاره‌بها برای این سه منطقه در سال جاری در بازه سه تا چهار میلیون تومان قرار دارد. هر چند در سال ۹۷ میانگین حقوق یک کارگر یک میلیون و ۵۰۰ هزار تومان بود اما روند قیمتی مسکن از سال ۹۷ تاکنون و اختلاف حدودا ۲۵ میلیون تومانی میان حداقل حقوق و میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در دی ماه، تقریبا هر افزایشی در حقوق و دستمزد را بی‌اثر می‌کند.»