البته در معاملات آذرماهی بازار مسکن تهران همچنان 6منطقه با رشد مثبت قیمت مواجه بوده‌ و از افت محسوس میانگین قیمت جلوگیری کرده است؛ اما اگر بازی تخلیه حباب قیمتی این بازار آغاز شود، این 6منطقه نیز با افت قیمت مواجه خواهند شد. تازه‌ترین آمارهای اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در آذرماه امسال، روایتی است از سقوط کم‌سابقه معاملات این بازار که می‌تواند مقدمه بازگشت رکود سنگین اوایل دهه‌90 قلمداد شود. براساس آمارها، در آذرماه امسال، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 2هزار و 555‌ واحد رسیده که نسبت به ‌ماه قبل 42.8درصد و نسبت به ‌ماه مشابه در سال قبل 73.2درصد کاهش دارد. این سقوط سنگین معاملات بازار مسکن پایتخت در حالی است که با صرف‌نظر‌کردن از معاملات فروردین هر سال، رسیدن تعداد معاملات مسکن تهران به محدود 2500معامله سابقه نداشته است.

مسکن متری 27میلیون

در آذرماه امسال، میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران به زیر 27میلیون تومان برگشته و با 1.06درصد کاهش نسبت به آبان‌ماه، به 26میلیون و 905هزار تومان رسیده است. البته این رقم، همچنان 98.9درصد بالاتر از قیمت مسکن در آذرماه سال قبل است و در قیاس با نرخ تورم عمومی، از حباب 70درصدی حکایت دارد؛ هرچند در مقایسه دلاری قیمت مسکن آذرماه امسال با‌ ماه مشابه سال قبل، حباب قیمتی آن به 10درصد نیز نمی‌رسد و همین مسئله احتمال افت جدی قیمت مسکن در ماه‌های آتی را تقریبا منتفی می‌کند، مگر اینکه قیمت ارز در بازار آزاد، به‌صورت حقیقی و در میان‌مدت در نرخ‌های بسیار پایین‌تر از امروز تثبیت شود و محرک‌های انتظارات تورمی نظیر تحریم، اختلافات داخلی، کسری بودجه، اصرار به پول‌پاشی و... نیز بی‌اثر شوند.

جدال رشد یا افت قیمت

نکته قابل‌توجه در معاملات بازار مسکن تهران در آذرماه این است که در این‌ماه 6منطقه تهران شامل مناطق 14، 6، یک، 7، 9 و 3 با رشد 2 تا 4.2درصدی قیمت مواجه بوده‌اند درحالی‌که 16منطقه باقیمانده، کاهش یک تا 10درصدی میانگین قیمت را تجربه کرده‌اند. این اختلاف در روند قیمت مسکن در مناطق مختلف می‌تواند ناشی از عوامل مختلفی نظیر جنس سرمایه‌گذاری و میزان تقاضای مؤثر و حتی کیفیت ساخت مسکن باشد. همچنان که در دوره رشد یکپارچه بازار مسکن نیز درصد رشد قیمت در مناطق مختلف و در انواع مختلف مسکن با یکدیگر متفاوت است؛ اما درصورت تداوم دوره رکود و تخلیه حباب، کلیت این بازار به سمت ثبات قیمت و حتی کاهش قیمت حرکت خواهد کرد.

بازی تخلیه حباب در بازار مسکن

وضعیت رابطه عرضه و تقاضا، جنس سرمایه‌گذاری، نوع تولید و کیفیت معامله در بازار مسکن به‌گونه‌ای است که چسبندگی قیمت را به یکی از اصول این کالای سرمایه‌ای تبدیل کرده است. در این فرایند، قیمت مسکن تحت‌تأثیر انتظارات تورمی و هجوم نقدینگی سرگردان وارد روند صعودی می‌شود و با بی‌اثر‌شدن محرک‌‌های تورمی، وارد دوره رکود میان‌مدتی شده و شتاب رشد آن به صفر می‌رسد، به‌گونه‌ای که حتی بازدهی سرمایه‌گذاری جدید در بازار مسکن از سود سپرده‌های بانکی نیز کمتر می‌شود. در این شرایط، حباب قیمتی مسکن نه با افت یا سقوط قیمت، بلکه با رشد‌نکردن قیمت در برابر رشد تورم عمومی تخلیه می‌شود و به وضعیتی می‌رسد که دوباره خرید آن از منظر سرمایه‌گذاری ارزنده و سودآور باشد.

 به‌عنوان‌مثال، میانگین قیمت مسکن در سال‌92 و در آغاز دوره رکود، در بازه 4 تا 4.5میلیون تومان نوسان می‌کرد و تا اواسط سال‌96 که استارت جهش قیمت مسکن زده شد، همچنان در محدوده 4.5میلیون تومان باقی ماند؛ درحالی‌که نرخ مرکب سود بانکی در این دوره زمانی 4ساله حداقل به 100درصد می‌رسید و از سوی دیگر در این 4سال، اقتصاد ایران بیش از 60درصد تورم را متحمل شده‌ بود. در این شرایط، گرچه قیمت مسکن در شهر تهران همچنان 4.5میلیون تومان برای هر مترمربع باقی ماند، اما با تخلیه‌نشدن اثرات تورمی و عقب‌ماندن قیمت مسکن از بازدهی بانکی، عملا معادل 50درصد اصلاح قیمتی را تجربه کرد.

در شرایط فعلی نسبت قیمت مسکن به درآمد اجاره در شهر تهران به 35برابر رسیده که تقریبا دو‌برابر حد معمول است که از حباب 50درصدی قیمت‌های فعلی حکایت دارد؛ اما با توجه به زمان‌بر بودن تخلیه تورم مسکن در بازار اجاره، برآورد می‌شود حدود یک‌سوم این حباب قیمتی ناشی از تخلیه‌نشدن تورم مسکن در قیمت اجاره باشد که در این صورت با تداوم رشد اجاره‌بها در ماه‌های آتی جبران خواهد شد.

در ادامه درصورت تحقق سناریوی معمول تخلیه حباب در بازار مسکن، انتظار می‌رود قیمت مسکن باوجود رشد تورم عمومی، تثبیت شود یا رشد آن نوسانی و قابل‌اغماض باشد و این روال تا جایی که خرید مسکن دوباره ارزندگی بالایی برای سرمایه‌گذاران پیدا کند، ادامه یابد. بر این اساس درصورت تداوم ثبات شاخص‌های اقتصاد کلان و با فرض وقوع تورم 25درصدی و نرخ سود 15درصدی بانک‌ها، دوره رکود مسکن می‌تواند به صور میانگین 2سال به طول بینجامد؛ اما درصورتی‌که متغیرهای این بازار اعم از کسری تولید، مالیات‌گریزی و سرمایه‌پذیری، بدون تغییر بماند، جهش بعدی قیمت مسکن به‌مراتب از جهش فعلی شدیدتر خواهد بود.

برگ‌ریزان بازار مسکن

آخرین‌ماه از فصل پاییز امسال، با برگ‌ریزان بازار مسکن همزمان شده و رکورد کمترین معاملات این بازار را شکسته است. بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا نشان می‌دهد در آذر امسال فقط 39.1درصد از مجموع 2هزار و 555واحد مسکونی معامله‌شده به آپارتمان‌های با عمر یک تا 5سال اختصاص داشته است. سهم نوسازها از معاملات مسکن تهران در مقایسه با آذر سال قبل 3.4درصد و در مقایسه با آذر92 حدود 13.5درصد کمتر بوده است. این مسئله مستقیما ناشی از کاهش تولید مسکن بوده که در کنار جهش قیمت‌ها، باعث شده سهم واحدهای با عمر بالاتر از معاملات افزایش پیدا کند.

شاخص‌های معاملاتی مسکن آذر

آمارها نشان می‌دهد در آذر امسال، توزیع فراوانی تعداد معاملات برحسب قیمت یک‌مترمربع بنای واحد مسکونی در شهر تهران به‌گونه‌ای بوده ‌که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی 14 تا 16میلیون تومان به ازای هر مترمربع زیربنا با سهم 7.9درصدی، بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به‌خود اختصاص داده‌اند و درمجموع 59.7درصد از واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت مسکن شهر تهران معامله شده‌اند.

همچنین بررسی توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده برحسب سطح زیربنا نشان می‌دهد، بیشترین سهم از معاملات انجام‌شده به واحدهای مسکونی با زیربنای 50تا 60مترمربع با سهم 15.6درصد و درمجموع 55درصد از کل معاملات به واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80مترمربع اختصاص داشته است. از سوی دیگر در آذرماه‌‌1399، توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده برحسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که در میان دامنه‌های قیمتی موردبررسی، واحدهای مسکونی با ارزش 600 تا 850میلیون تومان با اختصاص سهم 14.9درصدی، بیشترین سهم از معاملات را به‌خود اختصاص داده‌اند و درمجموع حدود 50درصد از کل معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از یک میلیارد و 600میلیون تومان اختصاص یافته است. در آذرماه امسال، همچنان فرایند تخلیه تورم انباشته مسکن در بازار اجاره ادامه داشته و شاخص کرایه مسکن اجاره‌ای در شهر تهران 29.4درصد و در کل مناطق شهری 32.4درصد نسبت به‌ ماه مشابه سال قبل رشد کرده است.