عقبگرد شاخص کل بازار سرمایه تا کانال یک‌میلیون و ٦٠٠هزار واحد ترس بسیاری از تازه‌واردهای بورس را به دنبال داشت. موج نگرانی سهامداران نوپا که این روزها به بحث داغ کاربران ایرانی در فضای مجازی تبدیل شده است، باعث شد که شهریور امسال سرمایه قابل توجهی از بورس خارج شود، به‌طوری که از ابتدای شهریور تاکنون، نزدیک به ١٦هزار‌میلیارد تومان سرمایه حقیقی‌ها یا همان سهامداران خرد از بازار خارج شده است.
این موضوع درحالی رخ می‌دهد که جهش دوباره قیمت خودرو از روزهای پایانی هفته گذشته شروع شده و فعالان بازار خودرو معتقدند که این اتفاق به دلیل ورود سرمایه‌های خارج‌شده از بورس است.از آن سمت بازدهی بازارها در مردادماه نشان می‌دهد درحالی که بورس با رشد ماهانه منفی ٨درصد از تمامی بازارهای رقیب عقب مانده است، مسکن با رشد ١٠,٨درصد در صدر بازدهی بازارها در این ماه بوده و همین مسأله باعث شده است که نگرانی برای رشد قیمت در بازار مسکن تشدید شود.
معاون وزیر راه: احتمال شوک جدید در بازار مسکن
نگرانی برای بازار مسکن آن‌قدر تقویت شده است که دیروز محمود محمودزاده، معاون وزیر راه‌وشهرسازی به ایلنا گفت که با توجه به اتفاقات بازار سرمایه، پیش‌بینی می‌شود که تکانه‌هایی به بازار مسکن وارد شود. او توضیح داده که از آنجایی بازارهای سرمایه و طلا و ارز به تلاطم افتاده‌اند که فشارها به بازار مسکن سرریز شده است. البته به نظر می‌رسد که تأثیر خروج سرمایه از بورس زودتر از آنکه تأثیر خود را روی معاملات مسکن نشان دهد، بازار اجاره‌بها را متأثر کرده است. بازار اجاره که معمولا در ماه‌های پایانی تابستان با کاهش قیمت را تجربه می‌کرد و بسیاری از مستأجران را به جابه‌جایی‌های پایان فصل قانع کرده بود، امسال برخلاف روال همیشگی افزایش بها را تجربه کرد.
سرکشی اجاره‌بها در ماه‌های پایانی تابستان
آخرین گزارش بانک مرکزی درباره شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری در مردادماه سال ۹۹ نشان می‌دهد که اجاره‌بها درتهران و کشور رشد به ترتیب معادل ۲۷.۴ و ۳۰.۶درصدی نسبت به ماه مشابه سال قبل را تجربه کرده است. گزارش‌های میدانی اما افزایش نرخ اجاره‌بها را بالاتر تخمین می‌زنند و در برخی مناطق تهران، اجاره‌بها افزایش حتی نزدیک به دوبرابری را تجربه کرده است. این اتفاق درشرایطی است که از ابتدای امسال تاکنون، بارها دولت روی ممنوعیت افزایش بیش از ۲۵درصد اجاره‌بها در تهران و بیش از ۲۰درصد در کلان‌شهرها و بیش از ۱۵درصد در سایر شهرها تأکید کرده است. درباره تغییرات قیمت ملک هم گرچه وزارت راه‌وشهرسازی برخلاف روال سابق از انتشار آخرین گزارش تغییرات قیمت در بازار مسکن خودداری کرده اما بانک مرکزی اعلام کرده است که میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در تهران به حدود ٢٣میلیون تومان رسیده و اطلاعات سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور حاکی از آن است که متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی معامله‌شده در شهر تهران در نیمه اول شهریورماه سال‌جاری به حدود ۲۳.۵میلیون تومان رشد داشته که حاکی از افزایش ١,٩درصدی قیمت نسبت به ماه قبل است.
سرمایه‌های خروجی بورس به مسکن نمی‌آید
مهدی سلطان‌‌محمدی، کارشناس بازار مسکن اما در واکنش به سرریزشدن فشار سایر بازارها به بازار مسکن می‌گوید که خروج سرمایه از بورس نمی‌تواند بازار مسکن را چندان تحت‌تأثیر قرار دهد که شوک بزرگی به آن وارد شود؛ زیرا تازه‌واردهای بورس به دنبال سودهای کوتاه‌مدت هستند و بازار مسکن نمی‌تواند سود کوتاه مدت مورد نظر آنها را تأمین کند و بنابراین سرمایه‌های خروجی به سمت بازارهای نقدشونده‌تری مانند طلا و ارز حرکت می‌کند. او درباره احتمال ایجاد شوک‌های جدید به بازار مسکن هم معتقد است که دیگر تا پایان سال شوک بزرگی به بازار مسکن وارد نمی‌شود، زیرا تمامی بازارها تحت‌تأثیر انتظار تورمی حداکثر ممکن رشد کرده‌اند و دیگر کششی برای جهش قیمت در این بازارها وجود ندارد، مگر آنکه رشد نقدینگی قابل توجه باشد و تمامی بازارها ازجمله بازار مسکن را با شوک تازه مواجه کند.
ابزارهای دولت برای مهار قیمت مسکن
با وجود این، دولت مدعی است که تلاش کرده با ابزارهایی مانند دریافت مالیات بر خانه‌های خالی و کلنگ‌زدن نخستین واحدهای مسکن ملی، صعود بی‌امان قیمت‌ها را در بازار مسکن کنترل کند. همچنین در آخرین جلسه ستاد هماهنگی اقتصادی دولت، رئیس‌جمهوری از اقدامات وزیر راه‌وشهرسازی درحوزه عرضه املاک در بورس حمایت و تأکید کرد که برای افزایش عرضه مسکن پروژه‌های ساخت مسکن از طریق بورس تأمین مالی شوند. در همین زمینه محمد اسلامی، وزیر راه‌وشهرسازی هم هفته گذشته و درحاشیه برگزاری جلسه هیأت دولت درخصوص عرضه املاک در بورس کالا، گفته بود: «انجام معاملات مسکن در بورس با درخواست خود وزارت راه آغاز شد که در همین زمینه یک ملک تاکنون در بورس عرضه و به فروش رفته است و همان عرضه نخست باعث شد تا سایرین هم از عرضه املاک در بورس استقبال کنند.»
به گفته او، اولین بانک هم برای عرضه املاک و مستغلات خود در بورس پیش‌قدم شده که این اتفاق کمک می‌کند تا معاملات املاک در محیطی شفاف، واضح و روشن انجام شود. براساس این گزارش، پس از نخستین عرضه املاک دولتی متعلق به شرکت عمران شهر جدید پردیس در بورس کالای ایران، بانک اقتصاد نوین بیست‌وپنجم و بیست‌وششم شهریورماه دو عرضه املاک مازاد خود را در بورس کالا انجام خواهد داد.
کمبود عرضه، پاشنه آشیل بازار مسکن
با وجود این، کارشناسان مهم‌ترین مشکل بازار مسکن ایران را کمبود عرضه می‌دانند. براساس اعلام وزارت راه‌وشهرسازی بازار مسکن ایران سالانه به حدود یک‌میلیون واحد مسکونی نیاز دارد اما در سال‌های اخیر فقط برای ٣٠٠ تا ٣٥٠هزار واحد مسکونی در‌سال پروانه ساخت صادر شده است. علاوه بر این و براساس گزارش وزارت راه‌وشهرسازی چیزی حدود ٥٠ تا ٦٠درصد قیمت تمام‌شده مسکن در ایران مربوط به زمین است و ایران برخلاف بسیاری از کشورهای جهان ابزارهای مالیاتی بازدارنده‌ای برای کنترل قیمت زمین ندارد. همچنین تورم دورقمی در ایران موجب شده است که مسکن مانند بسیاری از کالاها از حالت کالای مصرفی به کالای سرمایه‌ای تبدیل شود و سوداگری در این بخش بیداد کند. مجموع این رخدادها باعث شده است که تورم قیمت مسکن از نرخ رشد دستمزد سبقت بگیرد و بسیاری از خانواده‌های ایرانی را از داشتن سرپناه مناسب محروم کند.