در این شرایط دولتی‌ها چند روزی است که دائما بر ساماندهی و کنترل بازار مسکن تاکید می‌کنند و رئیس‌جمهور نیز اخیرا از وزیر راه‌وشهرسازی نیز خواسته تا طرح‌ها و دستورالعمل‌های لازم را برای حل معضل و کنترل قیمت مسکن برای بررسی، تصویب و تسریع در اجرا به جلسه روز یکشنبه 25 خرداد ستاد اقتصادی دولت ارائه کند. با این حال به‌نظر می‌رسد مسیر این ساماندهی آن‌طور که دولت این مساله را ساده‌سازی کرده، نیست. به‌عنوان مثال در یکی‌دو ماه اخیر دولت با اقداماتی چون حذف قیمت‌ها در اپلیکیش‌های خریدوفروش مسکن یا برخورد با برخی بنگاه‌داران روبه‌رو بوده‌ایم که درنهایت مُسکن‌های موقتی بیش نبودند. در گزارش پیش‌رو «فرهیختگان» با بررسی روندهای گذشته و فعلی بازار مسکن (ازجمله قیمت، عرضه‌وتقاضا و نسبت موجودی مسکن با جمعیت و خانوار)، به الزامات این ساماندهی اشاره کرده است.

طبق این بررسی‌ها، وضعیت این روز‌های مسکن ماحصل روند تاریخی بلندمدتی بوده که در چند سال اخیر فرازونشیب‌های قابل‌توجهی داشته است. به‌عنوان مثال آمار‌های تولید مسکن نشان می‌دهند که در 15 سال اخیر با افت 30 درصدی در صدور پروانه ساخت در سطح کشور و کاهش 40 درصدی در مسکن‌های ساخته‌شده در شهر تهران روبه‌رو بوده‌ایم. از طرف دیگر علاوه‌بر روند کند ساخت‌وساز‌ها، آمار‌ها نشان می‌دهند موجودی مسکن در کشور ما به‌اندازه کافی نبوده و در تعادل با خانوار‌ها قرار ندارد، به‌طوری‌که طبق آخرین آمارها، درحالی آخرین موجودی مسکن کشور حدود 23 میلیون واحد است که کشور ما 24 میلیون خانوار دارد. بنابراین علاوه‌بر کمبود عرضه مسکن نسبت به جمعیت مشاهده می‌شود سرانه آن نیز در وضعیت نامناسبی قرار دارد. حال اما برای ساماندهی چنین وضعیتی به‌نظر می‌رسد راه‌حل‌های مقعطی و کوتاه‌مدتی و البته پلیسی کاملا بی‌تاثیر بوده و دولت باید پیگیر اجرای اصلاحات اساسی در این بازار باشد.

این اصلاحات اساسی براساس موارد گفته‌شده، شامل تعادل در عرضه‌وتقاضا و در وهله بعدی کنترل سوداگری است. در ارتباط با مورد اول نقش نظارتی و تقویتی دولت بسیار مهم بوده و دولت باید با هدف افزایش عرضه مسکن به فراهم‌کردن شرایط از طریق نظارت بر قیمت‌گذاری، توزیع مصالح ساختمانی، ارائه تسهیلات بانکی و... بپردازد که این مهم در چندسال اخیر مورد غفلت قرار گرفته است. از طرفی حضور موثر دولت در بازار مسکن تنها به‌معنای تولید مسکن توسط خود دولت نبوده و ضروری است که زمینه حضور پیمانکاران غیردولتی نیز فراهم شود. در ادامه اما برای کنترل سوداگری و هجوم تقاضا‌های سرمایه‌ای به بازار مسکن نیز دولت از دو ابزار مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر عایدی مسکن برخوردار خواهد بود. هرچند زمزمه اجراشدن پایه‌های مالیاتی گفته‌شده، چندسالی است که بر سر زبان‌ها افتاده اما هربار اجرای آنها به بهانه‌ای به تعویق افتاده است. بنابراین ضروری است در چنین شرایطی دولت هرچه زود‌تر و با کمک مجلس راهکارهای اساسی و نه مقطعی را برای ساماندهی بازار مسکن در پیش بگیرد.

  افت ۵۷ درصدی ساخت‌وساز تهران در دولت روحانی

روند تحولات تولید یا ساخت‌وساز مسکن عمدتا از دو طریق آمار و اطلاعات مربوط به پروانه‌های ساختمانی صادرشده توسط شهرداری‌ها و مشخصات ساختمان‌های مسکونی تکمیل‌شده توسط بخش خصوصی که هر دو مربوط به مناطق شهری کشور هستند، قابل بررسی و تحلیل است. همچنین از خصوصیات مربوط به تولید در مناطق روستایی آمار منسجمی مانند مناطق شهری در دست نیست و صرفا به مطالعات میدانی محدود می‌شود. حال با توجه به موارد یادشده، روند تحولات تولید مسکن به روایت پروانه‌های ساختمانی صادرشده نشان می‌دهد درمجموع این 15 سال اخیر (طی سال‌های 1383 تا 1398) در مناطق شهری تعداد پروانه‌های ساختمانی صادرشده توسط شهرداری‌ها در این دوره تغییر محسوسی داشته و با افت 31 درصدی از ۲۰۶ هزار فقره در سال ۱۳۹۲ به حدود 91 هزار فقره در 9 ماه اول سال 1398 رسیده است. همچنین در این دوره جمعا دومیلیون و 700 هزار فقره پروانه ساختمانی صادر شده است. براساس این آمار، کمترین ساخت‌وساز مسکن این دوره 15ساله مربوط به سال‌های 1394 و 1395 بوده که تقریبا 119 هزار فقره پروانه ساختمانی صادر شده است. همچنین بیشترین فراوانی صدور پروانه‌های ساختمانی مربوط به سال 1386 با بیش از 246 هزار فقره پروانه صادره است.

مشخصا در شهر تهران که به‌عنوان پرجمعیت‌ترین شهر کشور دارای 40 درصد جمعت مستاجر است نیز مشاهد می‌شود که تعداد واحد‌های مسکونی درج‌شده در پروانه ساخت‌های صادرشده در بازه زمانی ۱۳۹۲ تا 1398، افت ۵۷ درصدی را تجربه کرده و از ۱۷۷ هزار واحد مسکونی در ابتدای دوره به 55 هزار واحد مسکونی در سال 1398 رسیده است. این در حالی است که شهر تهران در سال‌های پررونق 1390، 1391 و 1392 به‌ترتیب 210، 192 و 177 هزار واحد مسکونی را در پروانه‌های ساخت خود ثبت کرده است. از این منظر طبق آمارهای ارائه‌شده در بخش پروانه‌های ساختمانی و همچنین واحدهای درج‌شده در این پروانه‌ها، طی 15 سال اخیر و به‌طور ویژه طی هفت سال اخیر، ساخت‌وساز افت 40 درصدی را تجربه کرده است.

به‌ازای 1.1 خانوار یک خانه داریم

تقاضای مسکن در مقیاس کلان تحت‌تاثیر عوامل مختلفی ازجمله جمعیت، مهاجرت، میزان درآمد گروه‌های درآمدی، سلیقه افراد و... قرار دارد اما در بلندمدت میزان تقاضا عمدتا تحت‌تاثیر عوامل جمعیتی و به‌ویژه شکل‌گیری خانوارهای جدید است. از همین‌رو بررسی روند تحولات جمعیت درکنار روند تحولات بخش مسکن برای بررسی و تحلیل روند زمانی تقاضای مسکن از اهمیت خاصی برخوردار است. بر همین اساس نتایج حاصل از سرشماری‌های نفوس و مسکن در سال‌های 1365 تا 1395 نشان می‌دهد موجودی مسکن کشور از 8.3 میلیون واحد در سال 1365به 20 میلیون در سال 1390 رسیده و نزدیک به 23 میلیون در سال 98 افزایش یافته که به تفکیک مسکن شهری و روستایی، سهم عمده‌ای از این افزایش متعلق به مسکن شهری است.

از طرفی اما بررسی تعداد واحد‌های مسکونی براساس تعداد خانوار‌ها نشان می‌دهد هرچند 23 میلیون مسکن درحال حاضر در کشور موجود است، اما این میزان مسکن پاسخگوی 24 میلیون خانوار ایرانی نخواهد بود. در ادامه همچنین بررسی توزیع مسکن نتایج جالب‌تری را نشان می‌دهد، چراکه براساس آمار، رشد تعداد واحد‌های مسکونی در سه دهه اخیر چیزی حدود 14 میلیون بوده و نسبت خانوار به مسکن نیز از 1.2 در سال‌های متمادی به 1.1 در سال اخیر تغییر پیدا کرده است. این نسبت نشان می‌دهد در سال‌های اخیر به‌ازای هر 1.1 خانوار، یک مسکن داشته‌ایم. بنابراین واضح است که اولا در کشور نسبت خانوار‌ها و مسکن‌های ساخته‌شده هم‌خوانی نداشته و در این بخش متوجه کمبود‌هایی هستیم. دوم اینکه باید درنظر گرفت با توجه به تحول ساختار‌های اجتماعی و فرهنگی و میل افراد به تک‌خانواری بالا رفته و همین امر در سال‌های آینده کشور را به‌سمتی خواهد برد که حتی درصورت وجود مسکن به تعداد خانوار‌ها بازهم با تقاضا در این بخش همراه باشیم.