طی یکسال گذشته رکود در بازار مسکن سایه انداخته ولی همزمان قیمت ها بالا می رود و همچنان معاملاتی نیز در بازار صورت می گیرد که از قواعد مالی بر موقعیت طبقه متوسط پیروی نمی کند. خریداران و فروشندگان بازار مسکن هر دو به یک اندازه ناشناخته شده اند. چه کسانی در شرایط پیچیده سال ۱۳۹۸ برای خرید خانه هایی با قیمت هر متر مربع ۷۰ میلیون تومان و در تعداد زیاد سرمایه در اختیار دارند؟ گسترش دامنه فساد در اقتصاد ایران افراد یا نهادهایی را صاحب منابع سرشار کرده است. این گروه های صاحب نفوذ و سرمایه با حضور در بازار مسکن که از طریق هیچ نهاد نظارتی نیز تبادلات مالی آن پیگیری نمی شود، بزرگ ترین بازار زیرزمینی را شکل داده اند. طبقه متوسط با فشارهای مالی در حال پیوستن به بخش های فرودست قرار دارد. منابع مالی و حتی پرداخت تسهیلات مسکن نیز کاهش یافته ولی قیمت ها یکسره رشد پیدا می کنند. منظومه پیچیده ای در بازار مسکن حاکم شده است. چه کسانی بازار یک تریلیون تومانی را اداره می کنند؟

در بازار مسکن چه خبر است؟

براساس آمارهای بانک مرکزی رشد قیمت مسکن به عدد ۱۱۲ درصدی رسیده است. این میزان رشد بی سابقه در شرایطی رخ می دهد که سیاست های سه دولت گذشته (دولت های دهم و یازدهم و دوازدهم) کنترل قیمت ها و افزایش سهم مالکان به نسبت مستاجران از بازار مسکن بوده است. آخرین آمارها نشان می دهد نسبت مالکان به مستاجران به ۳۷ درصد رسیده است. براین اساس طی ۳۵ سال گذشته ۱۴ درصد جمعیت مالکان کشور به طبقه مستاجران سقوط کرده اند. شاخص دسترسی به مسکن برای خانوارهای شهری درحال حاضر به رقم ۱۶ سال نزدیک شده درحالی که سند چشم انداز پیش بینی کرده بود تا سال ۱۴۰۰ میزان انتظار خانوارها برای خرید خانه به رقم ۵ سال برسد. محاسبات دیگری نشان می دهد نسبت پس انداز خانوارهای طبقه متوسط برای خرید خانه در تهران نزدیک به ۵۶ سال شده است. این آمارها تایید می کنند موقعیت طبقه متوسط شهری به خصوص در پایتخت به شدت دچار بحران شده و حتی موقعیت شهرهای پیرامونی تهران را نیز در خطر قرار داده است.

روند قیمت گذاری ها در بازار مسکن حتی از قاعده نرخ تورم نیز پیروی نمی کند به طوری که طی ۲۵ سال گذشته متوسط رشد قیمت مسکن ۵ درصد بالاتر از سطح تورم بوده است. این اعداد طی دو ماهه گذشته تغییرات پیچیده ای پیدا کرده اند و متوسط رشد قیمت مسکن ۷۳ درصد بیش از نرخ تورم شده است. بررسی وضعیت معاملات در شهر تهران مشخص می کند تمایل به خرید واحدهای مسکونی جدید از منطقه ۵ تهران به سمت دیگر نقاط درحال تغییر است. این منطقه تهران بیشترین تعداد واحدهای نوساز را در اختیار دارد. به خصوص در حاشیه اتوبان همت به سمت خروجی اتوبان تهران به کرج، تجمعی از این واحدهای نوساز صورت گرفته است. حداقل طی دو سال گذشته بیشترین رشد قیمت که تا عدد ۹۰ درصد هم پیش رفته و بیشترین تعداد معاملات در این بخش صورت گرفته است. بنیادها، نهادها و بانک ها در کنار سازندگان شرکتی در این نقطه از شهر تهران حضور جدی دارند و با استفاده از برخی روابط بافت جدید شهری را ایجاد کرده اند.

اطلاعاتی که توسط مرکز آمار ایران منتشر شده نیز مشخص کرده است با وجود رکود بازار مسکن، ۴۱ درصد معاملات که بالاترین سهم به حساب می آید به واحدهای مسکونی نوساز مربوط است. این آمارها و مقایسه آنها با قدرت خرید طبقه متوسط تایید می کند، بخش قابل توجهی از معاملات در فرآیندهایی خارج از قواعد عرفی بازار صورت می گیرد. بررسی های سازندگی از آمارهای رسمی تایید می کند هر خانوار شهری به طور متوسط ۳۵,۵ درصد از هزینه های خود را صرف مسکن می کند. این عدد برای دهک های کمتر برخوردار به رقم کم سابقه ۵۰ درصد می رسد. کمال اطهاری محقق اقتصادی و پژوهشگر مسکن نیز اعتقاد دارد: «بهای مسکن به طور متوسط به ۱۸ برابر درآمد سالانه خانوار افزایش یافته است.

این نسبت پیش از این حدود ۱۲ تا ۱۵ برابر بود. در حالی که در یک اقتصاد سالم، بهای مسکن نباید از ۵ برابر درآمد متوسط خانوار بیشتر باشد. همین عامل سبب شده که بازار مسکن در ۱۰ سال گذشته در وضعیت قفل شدگی و نه رکود قرار گیرد و این وضعیت به سایر بخش های اقتصاد نیز سرایت کرده است.»همزمان با توجه به فشارهای سیاسی و اجتماعی دولت از مسیر اصلاح نظام یارانه ای کشور نیز منحرف شده است و درنهایت خانوارهای طبقه فرودست ۲۳ برابر کمتر از خانوارهای دهک های بالایی از یارانه های غیرنقدی برخوردار می شوند. در این شرایط خانوارهای دهک اول تا ششم زیر فشار تورمی بدون حمایت مالی قرار گرفته اند و برخلاف آنها خانوارهای دهک های هشتم تا دهم از تمام مزیت های توزیعی یارانه دولتی برخوردار شده اند. ساکنان دهک های متوسط و پایین کشور در دسته جمعیت ۳۷ درصدی غیرمالک به حساب می آیند که باید هزینه های افزایش ۲۳ درصدی نرخ اجاره بها در شهرستان ها و بیش از ۵۰ درصدی در تهران را پرداخت کنند. وزیر مسکن و شهرسازی معتقد است فشار هزینه های مسکن برای برخی اقشار ساکن تهران به ۸۰ درصد هم می رسد.

بازار را چه کسانی اداره می کنند؟

برآوردها نشان می دهد اندازه بازار مسکن به عدد یک تریلیون تومان رسیده است. این رقم ۱۵ سال قبل نزدیک به ۴۲۰ هزار میلیارد تومان بود. بررسی وضعیت شاخص های موثر بر بازار مسکن تایید می کند این بخش با بحران عرضه مواجه نیست. حتی برخی آمارها نشان می دهد بیش از ۲,۵ تا ۳ میلیون واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد. برآورد این عدد برای تهران رقم ۵۰۰ هزار واحد مسکونی خالی از سکنه است. محاسبه قیمتی همین تعداد واحد مسکونی براساس متراژ متوسط بیش از ۷۰ متر و قیمت متوسط هر متر مربع ۱۲ میلیون تومان به رقمی بیش از هزار هزار میلیارد تومان می رسد. این درحالی است که پیگیری های سازندگی مشخص کرده که گردش سالیانه معاملات بازار مسکن (برمبنای تراکنش های صورت گرفته سالیانه) برابر با هزار هزار میلیارد تومان (یک تریلیون تومان) است. این عدد نیمی از نقدینگی کل کشور به حساب می آید.

یک تریلیون تومان تراکنش سالیانه در این بازار، موقعیت مسکن را از یک مولفه کالای مصرفی به بازار پیچیده مستغلات تبدیل کرده که ذی نفعان قدرتمند و بسیاری را درگیر خود کرده است. خانوارهای مالک خانه طبقه متوسط به طور متوسط در فاصله زمانی بین ۵ تا ۱۰ سال اقدام به تغییر ملک خود می کنند. براین اساس گردش سالیانه یک تریلیون تومانی به این گروه تعلق ندارد و بخش های دیگر اقتصادی درگیر آن شده اند. این رقم یکی از پیچیده ترین معادلات پنهان اقتصاد ایران را ترسیم کرده است. به گفته کمال اطهاری محقق اقتصادی و پژوهشگر مسکن، ۷۰ درصد نقدینگی کشور در بازار مسکن قفل شده است. او حتی معتقد است رشد کنونی قیمت ها با ادغام چند موسسه و بانک در بانک سپه و بالا نشان دادن دارایی های این بانک ها که اغلب در املاک و مستغلات سرمایه گذاری شده است، رابطه مستقیمی دارد. بررسی ها تایید می کند بین سال های ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵، ۱۰ میلیون و ۵۰۰ هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شده، در حالی که در همین دوره زمانی تنها ۲ میلیون و ۴۰۰ هزار خانوار جدید صاحب خانه شده اند. این محاسبات نشان می دهد ۷۷ درصد تقاضای خرید مسکن در کشور مصرفی نیست.

همزمان طی دو ماه سپری شده از سال ۹۸ میزان تقاضای خرید مسکن به طور ماهیانه کاهش می یابد ولی قیمت ها روند صعودی را ادامه می دهند. برخی تحلیل گران بازار معتقدند در جریان معاملات ماه های گذشته شبکه سوداگری بیشترین نقش را بر عهده داشته است. این شبکه حتی معاملات در فضای مجازی را نیز در اختیار گرفته اند. این شبکه غیرمنسجم، با خرید و فروش های متوالی و نرخ گذاری های جدید، قیمت ها را تا بالاترین سطح ارتقاء می دهند و پس از اوج گیری بهای مسکن با فروش دارایی خود از بازار خارج می شوند. شبکه سوداگری در دوره های زمانی مختلف از این روش برای تغییر بافت قیمتی بازار مسکن استفاده می کند. بر مبنای آمارهای مربوط به ازدواج های جدید تقاضای مصرفی بازار مسکن سالیانه عددی بین ۵۰۰ تا ۸۰۰ هزار مورد است.

این تقاضای مصرفی به طور مشخص طی یک سال گذشته به دلیل عدم هماهنگی میان قدرت خرید و نرخ های موجود موفق به دریافت مالکیت مسکن نشده اند. با این حال هم روند ساخت وساز ادامه پیدا کرده و هم قیمت ها سیر صعودی را رها نکرده اند. این دو شاخص تایید می کند قیمت ها در بازار مسکن تابع حضور خریداران مصرفی نیست و روال نرخ گذاری ها از فاکتورهای دیگری پیروی می کند. حتی بررسی آمارهای بانک مسکن هم خبر از تحولات پنهانی در بازار مسکن می دهد. بانک مسکن طی دو ماهه ابتدایی امسال تنها ۱۴۴۶ فقره تسهیلات مشارکت مدنی به حوزه مسکن به ارزش ۱۷۷ میلیارد و ۶۶۴ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان پرداخت شده است. مدیر اداره امور اعتباری بانک مسکن گفته است ۷۲ میلیارد از این اعتبارات صرف خرید خانه در مجتمع های مسکونی شده است. این نوع ساخت وسازها در اختیار شرکت ها، سازندگان بزرگ و شرکت های وابسته به بانک ها یا ارگان های رسمی است. در سوی مقابل تعاونی های مسکن که بخش متکی به تشکیل شرکت هایی با حضور اعضایی از گروه های مختلف است، ۲۳ میلیارد تومان از این وام ها را به خود اختصاص داده است.

این گروه عموما ساخت مسکن را نیز بر عهده می گیرند و تعداد کمی از واحدهای مربوط به این گروه وارد بازار سوداگری می شود. اقشار خاص کمتر برخوردار هم طی دو ماهه گذشته ۵ میلیارد تومان وام خرید مسکن دریافت کرده اند. برهمین اساس هم روزنامه دنیای اقتصاد روزگذشته گزارشی منتشر کرد که نشان می داد قیمت ها برای هر متر مربع آپارتمان در تهران از ۱۵ میلیون آغاز می شود تا ۷۰ میلیون تومان هم پیش می رود. در گزارش این روزنامه آمده بود: « بازار آپارتمان های بزرگ و لوکس متراژ با مساحت بیش از ۱۵۰ مترمربع درحال حاضر کانون عرضه نوسازها در بازار مسکن محسوب می شود، طوری که به اذعان واسطه ها از هر سه فایل در این دامنه متراژی، دو مورد نوساز و تازه ساز هستند. با این حال از آنجاکه اغلب این واحدها در محله های متوسط به بالا و لوکس تهران با میانگین قیمت بین ۳۵ تا ۶۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع قرار دارند، دامنه مشتریان آنها محدودتر است و در نتیجه معامله در این بخش از بازار، با وجود عرضه ملک نوساز، بسیار ناچیز است.» پیش از این متوسط قیمت هر متر مربع آپارتمان در تهران عدد ۱۲ میلیون تومان برآورد شده بود.

تضاد منافع در اوج

اطلاعات دقیقی از تعداد افراد یا شرکت های اصلی حاضر در بازار مسکن وجود ندارد. بازار مسکن یکی از حوزه های اقتصاد ایران به شمار می آید که انتقال پول به آن از طریق مبادی مرسوم شناسایی منابع قابل پیگیری نیست. به همین دلیل طی یک دهه گذشته بخشی از دارایی های مشکوک به این بازار منتقل شده است. پیش از این طرح هایی مانند سامانه کاداستر برای شناسایی سرمایه گذاران و صاحبان املاک راه اندازی شد ولی همه این ایده ها به دلیل نامعلومی شکست خوردند. برخی کارشناسان اقتصادی معتقدند جریان های صاحب نفوذ و قدرت در این بازار بیشترین میزان لابی را برای جلوگیری از تصویب قوانین موثر درباره رهگیری موقعیت مالکان در بازار مسکن انجام می دهند.

طی ۱۵۰ سال گذشته کشورهای مختلف جهان به منظور جلوگیری از سوداگری در بازار مسکن از روش مالیات برعایدی سرمایه (CGT) استفاده کرده اند. این مکانیزم در ۱۷۰ کشور جهان در حال اجراست و اجازه نمی دهد مسکن از کالایی مصرفی به محلی برای سوداگری و پولشویی تبدیل شود. در تعریف این نوع مالیات آمده است: «مالیات بر عایدی سرمایه به عبارتی مالیات بر سود حاصل از خرید و فروش املاک مازاد بر نیاز افراد است. با وضع مالیات بر سود حاصله، سود انتظاری افراد از این فعالیت اقتصادی که مهم ترین عامل هدایت نقدینگی آنان است، به طور چشم گیری کاهش پیدا کرده و نگاه سرمایه ای را به خرید و فروش مسکن از صرفه می اندازد. از جمله آثار اجرای مالیات بر عایدی سرمایه ذکر شده در تحقیقات علمی می توان به کاهش قیمت مسکن در کوتاه مدت و جلوگیری از نوسانات قیمتی مسکن در بلندمدت، افزایش درصد مالکان، کاهش نابرابری، هدایت نقدینگی از خرید و فروش مسکن به ساخت مسکن متناسب با نیاز مصرفی و... اشاره کرد.» تا سال ۱۳۸۰ دو نوع مالیات بر خانه های خالی و ماده ۶۰ قانون مالیات های مستقیم بر بازار مسکن حاکم بود و اجازه نمی داد موقعیت این بازار برهم بریزد. حضور ناگهانی بانک ها در بازار مسکن و قدرت آنها موجب شد تعادل بازار مسکن برهم بریزد و با اعمال نفوذهای جدی که طی این دوره زمانی صورت گرفت، قانون مالیات برعایدی سرمایه به تصویب نرسید. شهریور ماه سال گذشته مجلس بررسی این نوع مالیات را در دستور کار قرار داد ولی دولت پس از آن اعلام کرد به منظور ارائه لایحه ای تخصصی و کارشناسی شده، این طرح از دستور کار مجلس خارج شود و سازمان مالیاتی لایحه مورد نظر را تدوین کند. معاون وزیر مسکن در آن دوره زمانی اعلام کرده بود که به منظور بررسی دقیق تر این طرح از دستور کار مجلس خارج و به دولت ارجاع شده بود. مدتی بعد وزیر مسکن و شهرسازی در حاشیه جلسه با کمیسیون عمران مجلس اعلام کرد وزارت خانه از طرح مالیات برعایدی مسکن حمایت می کند.

پس از او سرپرست وقت سازمان امور مالیاتی هم خبر داد بررسی این طرح آغاز شده است. با این حال سازمان امور مالیاتی از آن دوره زمانی تاکنون و حتی با وجود تغییر رئیس خود، اقدام جدی برای ارائه این لایحه انجام نداده و موضوع مسکوت مانده است. در این قانون پیش بینی شده بود که افراد خانه اصلی محل سکونت خود را برمبنای خوداظهاری ثبت کنند. براین اساس هر فرد می توانست یک واحد مسکونی به نام خود داشته باشد. اما املاک ثبت نشده در دوره زمانی تعیین شده، در زمان فروش مشمول مالیات عایدی سرمایه می شدند. انواع معاملات دیگر مسکن مانند وکالتی و مبایع نامه نیز برای جلوگیری از سوء استفاده و دور زدن قانون، شامل این نوع مالیات می شدند. در بررسی های مربوط به این قانون پیش بینی شده بود برای صحت سنجی قیمت ثبت شده فرآیند مالیات گیری به نحوی تنظیم شود که تعارض منافع بین خریدار و فروشنده باعث ثبت قیمت صحیح شود و همزمان با استفاده از ضرایب تعیین شده ارزش معاملاتی املاک در ماده ۶۴ قانون مالیات های مستقیم می توان بازه ای حدودی را برای قیمت واقعی ملک تعیین کند. در این نوع مالیات، خانه های نوساز از پرداخت مالیات معاف می شدند تا سرمایه های موجود در بازار مسکن از سفته بازی به سمت ساخت مسکن و نوسازی بافت های فرسوده پیش برود. درمورد مالیات برسرمایه عایدی که قرار بود در بازار مسکن اجرایی شود، معافیت مالیاتی به تعداد افراد هر خانوار اعطا می شد. درنتیجه عمده واحدهای مسکونی از این نوع مالیات معاف می شدند و همزمان سوداگران بازار فرصت انتقال بار مالیاتی به خریداران جدید را نمی یافتند.

برخی منابع آگاه نقل می کنند مخالفان جدی در برابر تعیین این نوع مالیات وجود دارند. این گروه در منافع حاصل از وضعیت بازار مسکن، صاحب سهم هستند و بنابراین اجرای مالیات برعایدی مسکن را نیز به سرنوشت کاداستر دچار می سازند. یک سال قبل کمیسیون اقتصادی مجلس این طرح را تایید کرد ولی پیش از بررسی در صحن موضوع به دولت ارجاع شد. یکی از سایت های خبری در مورد این موضوع نوشته بود: «مالیات بر عایدی سرمایه در بخش مسکن پس از حدود یک سال بحث و بررسی بین موافقان و مخالفان، ظاهراً با اراده کمیسیون اقتصادی مجلس به سمت اجرا نزدیک می شود. موافقان این پیشنهاد که غالب آنها را نمایندگان تشکیل می دهند می گویند که مالیات به کاهش سوداگری و کاهش قیمت مسکن منجر می شود. بر اساس آمار ارائه شده توسط یکی از نمایندگان مجلس بین سال ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵ بالغ بر ۶۶ درصد معاملات مسکن از نوع سوداگری بوده؛ در حالی که این رقم در سال های ۱۳۵۵ تا ۱۳۶۵ حدود ۲۰ درصد بوده است.

بهارستان نشینان معتقدند یکی از دلایل رشد پی در پی قیمت مسکن به معاملات غیر مصرفی مربوط می شود.» نمایندگان مخالف این طرح معتقدند در صورت اجرای این ایده بخش خصوصی سازنده مسکن در کشور دچار خسارت مالی می شود. همین خط فکری از سوی دیگر فعالان صنعت ساختمان و به خصوص انجمن های آنها نیز پیگیری می شود. پیش از این فارس در گزارشی نوشته بود که تولیدکنندگان از این مالیات معاف هستند. در این گزارش آمده بود: « براساس این طرح هر نوع نقل و انتقال قطعی زمین، املاک و مستغلات با کاربری های مسکونی، اداری و تجاری که پس از تاریخ اجرای این قانون خریداری (به انتقال گرفته) شوند، مشمول «مالیات بر عائدی سرمایه» خواهد شد و نرخ این مالیات در سال اول اجرا ۵ درصد، در سال دوم ۱۰ درصد، در سال سوم ۱۵ درصد و از سال چهارم به بعد ۲۰ درصد عائدی ملک یعنی ما به التفاوت قیمت خرید و فروش خواهد بود. البته در این طرح تولیدکنندگان و مصرف کنندگان واقعی مسکن از پرداخت مالیات معاف شده اند.» پیگیری های سازندگی نشان می دهد سازمان امورمالیاتی هنوز اقدام جدی برای این قانون انجام نداده است. فعلا بازار با گردش یک تریلیون تومان در همین وضعیت باقی می ماند.

بهراد مهرجو